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질문

전세 보증금 반환에 대하여

2011.02.08 16:20

수고하십니다. 2009년 3월에 보증금 1,000만 원/월 25만 원에 부동산 법인 회사의 원룸을 1년으로

계약하였습니다. 그리고는 만기 한 달 전에 방을 비우겠다고 통보를 했고 만기가 되서 보증금을

달라고 청구하였으나 돈이 없다, 방이 나가면 주겠다 등등 핑계를 대며 받지 못했습니다. 그러고

는 약 9개월정도 뒤에 방이 나갔다며 500만 원을 받았고 한 달 뒤에 200만 원을 받았습니다.

하지만 남은 300만 원은 아직까지 받지 못하고 있습니다. 일단 이사는 했으나 아직 주소는 옮기지

않았구요. 임대차 등기도 해둔 상태구요. 내용증명도 보냈었습니다. 법적조치를 할려고 여러번 

고민을 했지만 주겠지 주겠지 하고 미루고 있었는데 며칠 전에 그 건물이 경매에 넘어갔다는 소식

을 들었습니다. 그 건물 세입자 중에 보증금을 못 받은 사람들이 몇몇 있거든요. 그 사람들은 

가압류를 걸어놨다 하더라구요. 그래서 제가 돈을 못받게 되는건 아닌지 걱정이 됩니다. 그래서

저도 가압류를 해야하나 말아야 하나 고민도 되구요. 경매처분이 된다고 하면 제 돈은 어떻게 

되는 것이고 앞으로 제가 어떻게 조취를 취해 나가야할지 고민되서 상담신청 합니다. 글 읽어 

주셔서 감사드리고 항상 건강하십시요. 

#민사

본 데이터는 로시법률구조재단에서 제공합니다.

답변

희망서포터즈 변호사님 답변입니다.

2011.02.08 00:00

1. 사안이 다소 불분명한데, 아직 경매가 진행 중인거죠? 경매로 넘어갔다는 말(배당은 별론하고
   경매 자체는 종료가 되었다는 의미로 해석)과 질문전체의 취지(아직 경매 자체가 진행 중인
   것으로 해석)가 다소 상반되는 것 같아서요. 경매가 진행 중인 것을 전제로 말씀을 드립니다.

2. 경매신청인에 의한 경매개시결정기입등기 이전에 가압류가 된 경우라면 배당요구를 하지 
   않아도 당연히 배당에 참가하는 자가 되지만, 가압류가 위 기입등기 이후에 된 경우라면 
   별도로 위 경매사건의 배당요구 종기까지 배당요구를 하셨어야 합니다. 사안의 경우는 위 
   사실이 불분명하네요.

3. 다만, 질문자께서는 임차권등기(이거 받기 참 어려운데 받으셨다니 다행입니다. 물론 임대차
   종료 후에 하는 임차권등기명령은 그리 어렵지는 않지만..)를 해 놓은 상태에 있는바, 만약 
   임차권등기가 위 경매기입등기보다 먼저 경료된 경우라면 별도로 배당요구는 불필요하고 
   나아가 가압류를 하실 필요도 없습니다.

4. 또한, 등기된 임차권은 물권적 효력이 있어서 가압류 등 다른 일반채권자보다 당연히 우선
   순위가 있고 근저당권 등 물권과는 순위에 따라 변제를 받게 됩니다. 등기부에서 임차권등기
   보다 순위가 앞서는 다른 등기(을구 란에 있습니다. 갑구 란에 있는 것들은 소유권보전 및 
   이전 경위와 가압류, 가처분, 가등기 등이 있는데, 가압류는 채권에 불과하고, 가등기는 
   일단 담보가등기로 추정되어 경매가 진행됩니다. 이때 가처분이 최선순위라면 그 가처분은 
   경락인, 매수인에게 그대로 인수될 뿐입니다. 기타 상세한 설명은 생략합니다)가 있다면 그 
   등기부에 기재된 금액(물론, 위 금액 범위 내에서 당사자가 배당요구한 금액이 그 등기부 
   기재금액에 우선하지요)을 전부 다 변제한 다음 나머지 금액을 가지고 임차권 중 받지 못한 
   금액을 배당받게 됩니다(물론, 경매비용에서 최선순위로 경매비용이 공제됩니다).

5. 경매사건 역시 매우 복잡합니다. 다수당사자가 관련된 사건이기 때문이죠. 여튼 도움이 되셨
   으면 합니다. 힘내세요!

본 상담은 로시컴법률구조재단을 통한 무료상담으로 상담사례 공개 동의를 거쳐 반영되었습니다.