재계약시 임대차 상한에 대해서 문의하셨네요. 2년 계약 기간이 끝나고 계약을 갱신하는 경우에는 차임 상한이 5%입니다. 그 범위에서 협의를 하는 것이고 반드시 5%를 올려줘야하는 것이 아닙니다. 다만 재계약을 하는 경우에는 상한의 제한이 없으므로 갱신을 하는 것임을 명확하게 하시기 바랍니다.

2년 임대차 기간 만료를 앞두고 임대인이 임대료를 대폭 인상하려 해 어느 선까지 응해야 하는지 문의 주셨습니다. ▶ 핵심 정리 임차인이 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사하는 경우에는 차임 증액에 5%의 상한이 적용됩니다. 그러나 계약갱신요구권 행사가 아니라 임대인·임차인이 새로 합의하여 재계약을 체결하는 경우에는 법정 상한이 적용되지 않습니다. ▶ 법적 근거와 구분 ① 상가건물 임대차보호법 제10조의2 및 같은 법 시행령 제4조에 따라 차임 등 증액청구는 청구 당시 차임의 5%를 초과하지 못합니다. 이는 임차인이 갱신요구권(동법 제10조)을 행사하는 상황을 전제로 합니다. ② 반면 임대인과 임차인이 새로운 조건으로 다시 계약서를 작성하는 '재계약'은 당사자 간 새로운 합의이므로 5% 상한 규정이 적용되지 않는다는 것이 실무상 통설·해석입니다. ③ 따라서 사장님이 어떤 방식으로 계약을 이어가느냐에 따라 결론이 달라지므로, 계약을 유지하려는 의사표시를 할 때 '갱신을 요구한다'는 취지를 명확히 밝혀두는 것이 중요합니다. ▶ 실무적으로 이렇게 하세요 첫째, 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 내용증명 등으로 갱신요구권 행사 의사를 명확히 남기세요. 둘째, 임대인이 5%를 초과한 인상을 요구하면 갱신요구권을 행사했다는 근거를 들어 5% 상한 규정을 주장하세요. 셋째, 그럼에도 임대인이 재계약 형식을 고집한다면 인상 폭에 대해 주변 시세 자료를 근거로 적극적으로 협의하시기 바랍니다. ※ 이 답변은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 판단은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 것은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.