1)【주택임대차보호법시행령 제3조의 3항은】 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 소액보증금의 합산액이 주택의 가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 그 각 소액보증금의 합산 액에 대한 각 임차인의 보증금 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차 인의 소액보증금으로 본다고 되어 있는데 위 법령에 기하여 하나의 주 택에 2인 이상의 다수인이 적법하게 부분임차 할 수 있는 경우는 어떠한 경우인지요? 2)【동법 제3조의 4항은】 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공 동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이 들의 각 보증금을 합산한다로 되 어 있는데 여기서 말하는 2인 이상의 임차인 이 부분임차 하는 것과 위 제3조의 3항의 임차인 들이 부분 임차하는 것과는 어떻게 다른 지요? 3) 또한 위 제3조의 3항의 임차인들이 부분 임차하여 사는 것은 소액 임차인 으로 적법하게 인정하면서도, 같은 법 제3조의 4항은 가정공동생활이라는 이 유로 2인의 임차인을 1인의 임 차인으로 본다고 하였는데 어떠한 차이가 있 는 것인지요? 4) 친인척 관계에 있는 2인 이상의 임차인이 부분임차 한 경우 가정공동생활 을 한다는 말은 일반인들이 쉽게 이해되지만 이해관계 없는 2인 이상의 소액 임차인은 위 법률조항 중 어디 에 속하는 지요? 이때도 가정공동생활을 한다 는 표현을 사용하는 지요? 5) 예를 들어 유흥업소가 밀집된 곳의 40평 아파트를 임대인이 시세보다도 40%를 감액하여 공 인중개사를 통하여 갑과 을에게 임대보증금을 각 금1,500 만원으로 임대를 하였는데 이것이 경매에 붙여져 배당 될 때에는, 위 주택임 대차보호법시행령 제3조의 3항이나 4항중 어디에 속하며 소액 최우선 변제 권의 적용 여부는 어떻게 되는지요? (참고로 본 질의의 모든 내용은 위 예를 든 경우와 같이 각 소액 임차인들이 친인척 관계에 있지 않는 타인간으로 임차보증금의 시세의 절반에 해당되어 많은 이익이 발생되기 때문에 다 소 불편하더라도 위와 같은 형태의 임차를 한 것임을 참고하여 주시기 바랍니다) 6) 위 법령 3조 3항에 기초하여 하나의 주택에 대하여 각 2분지 1씩 나누어 2 인에게도 임대 를 하였을 경우 임차인들의 관계가 친인척이 아닌 모르는 사이 로, 전입을 마치고 주택을 점 유하여 사용, 수익하였다면 경매 낙찰 후, 배당 절차에서 위 2인의 임차인이 소액임차보증금 의 최우선 변제권을 적용을 받 을 수 있는지요? (참고로 2인의 임차인들이 친인척관계에 있으며 하나의 주택에 살고 있을 경 우 각 보증금을 합산하한 후 하나의 임차권으로 보게 되며 보증금의 합산금 액에 따라 소액임차인의 적용 여 부를 결정 받아 소액임차인이라면 보증금중 일부를 최우선 변제 받는 법률은 이미 알고 있습 니다) 7) 친인척관계가 아닌 2인의 소액임차인이 한 주택에 살고 있을 경우 위 법률 제3 조 3항의 적용을 받아 배당 절차에서 보증금 중 일부를 최우선 변제권 을 적용받기 위한 기준 은 무엇인지요? 8) 어느 한 법률 전문가는 하나의 주택에 전혀 이해 관계없는 2인이 소액으 로 임차한 경우 일지라도 무조건 공동생활자라는 이유로 법의 보호(소액 임 차인의 최우선 변제권)를 받지 못 한다고 잘라 말 한바 있습니다. 그러나 저는 위 내용에 대하여 많은 의아심이 생겨서 법률전문가 중에서 가장 뛰어나신 이 현웅 변호사님께 답변을 구하고자 질의를 올리게 되었습니다.
