한 상가 건물에 매장 세 곳이 입점해 있는데, 따로 관리인도 없고 관리비도 걷지 않습니다. 화장실은 세 매장이 공동으로 쓰며 각자 열쇠를 갖고 있습니다. 처음 들어올 때 들었던 것과 달리, 지난 3년 동안 저희 카페만 일주일에 6일씩 청소를 도맡아 왔고, 다른 한 매장은 일주일에 한 번 대충 물만 뿌리는 정도입니다. 화장지 같은 비품 구입이나 고장 수리도 전부 저희 부담으로 돌아가고 있습니다. 건물주가 법인이라 문의하면 대책을 마련하겠다고만 하고 계속 미루고 있는데, 이런 상황에서 제가 취할 수 있는 방법이 있을까요?
김희성 변호사
상가건물의 화장실 사용 수리 유지수선에 대해서 문의하셨네요.
관리비 약정을 하지 않으면서 화장실 관리는 임차인들이 하라는 약정을 하지 않은 경우라면 임대인이 관리할 의무를 부담합니다.
임차목적물 내에 화장실이 없어 공용으로 화장실을 사용하는 경우라면 화장실은 상가건물의 사용 수익에 필수적인 부분이므로 임대인이 유지수선할 의무가 있습니다.
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▶ 핵심 정리
관리비 약정이 없고 각 임차인이 화장실 청소·유지를 책임진다는 별도 약정도 없다면, 공용화장실의 유지·관리 의무는 원칙적으로 임대인에게 있습니다. 3년간 사실상 도맡아 오신 청소·수리는 법적 의무가 아니라 호의로 해오신 부분입니다.
▶ 근거와 쟁점
① 민법 제623조에 따라 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있고, 화장실이 전용면적 내에 없어 공용으로 사용해야 하는 구조라면 화장실은 사용·수익에 필수적인 부분이므로 임대인의 유지·수선 의무 범위에 포함됩니다.
② 관리비를 걷지 않는다고 해서 임대인의 수선의무가 면제되는 것은 아닙니다. 관리비는 청소·수선 비용을 임차인들에게 분담시키는 별도 약정일 뿐, 약정이 없으면 그 비용은 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.
③ 임차인들 사이에 청소당번을 정한 사실이 있다면 이는 임차인들 간 사적 약정에 불과하고, 임대인에 대한 관계에서는 여전히 임대인이 유지관리 의무를 부담합니다.
▶ 실무적으로 이렇게 하세요
첫째, 그동안 청소·비품 구입·수리에 사용한 비용 영수증을 모아 임대인에게 정산·부담을 서면(내용증명)으로 요구하세요.
둘째, 임대인에게 관리비 규정을 신설하거나 청소업체를 지정해 공평하게 부담시켜 달라고 명확히 요청하세요.
셋째, 임대인이 계속 방치하면 유지·수선의무 불이행을 이유로 그동안 지출한 비용에 대한 손해배상(구상)을 청구하거나, 최소한의 조치만 하고 나머지 비용을 임대인에게 청구하는 방식으로 전환하세요.
※ 이 답변은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 판단은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 것은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.