임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 발생합니다. 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다다만, 근저당권 설정등기 이후에 대항력과 우선변제권을 취득한 경우에는 선순위 근저당권자보다 후순위가 되어 배당에서 불리한 지위에 놓이게 됩니다. 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차건물 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 만약 근저당권자가 경매를 신청하는 경우:우선변제권을 가진 임차인은 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금을 회수할 수 있습니다다만, 선순위 근저당권자보다 후순위인 경우 배당에서 불리할 수 있습니다. 소액임차인에 해당하는 경우, 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다 소액임차인의 범위와 최우선변제금액은 지역별로 상이하므로 확인이 필요합니다. 임차인께서는 현재 본인의 대항력 및 우선변제권 보유 여부를 확인하시고, 확정일자 취득, 임차권등기명령 신청 등을 통해 권리를 확보하셔야 합니다. 또한 임대인과 보증금 반환에 대해 명확히 협의하시고, 필요시 법적 조치를 취하시기 바랍니다.

▶ 핵심 정리 임차인의 보증금을 지키는 핵심은 대항력과 우선변제권입니다. 건물의 인도(점유)와 사업자등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 임대차계약서에 확정일자를 받으면 경매·공매 시 후순위 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 다만 이미 설정된 근저당보다 늦게 대항요건을 갖추면 그 근저당권자보다 후순위가 됩니다. ▶ 법적 근거 ① 상가건물 임대차보호법 제3조는 건물 인도와 사업자등록 신청의 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생한다고 규정합니다. 건물이 매매되더라도 매수인이 임대인 지위를 승계하므로 임대차는 그대로 유지됩니다. ② 같은 법 제5조는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 인정합니다. 다만 근저당설정등기보다 후순위이면 배당에서 그만큼 불리합니다. ③ 같은 법 제14조는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 소액임차인 보호를 규정하며, 그 범위와 최우선변제금액은 지역·기준시점에 따라 다르므로 확인이 필요합니다. ④ 임대차 종료 후 보증금을 받지 못하면 같은 법 제6조의 임차권등기명령을 신청하여 대항력·우선변제권을 유지한 채 퇴거할 수 있습니다. ▶ 실무적으로 이렇게 하세요 첫째, 즉시 등기부등본을 발급받아 선순위 근저당·가압류 등 권리관계와 채권최고액을 확인하세요. 둘째, 사업자등록과 확정일자를 아직 갖추지 않았다면 지금이라도 확보하고, 이미 있다면 그 일자와 근저당 설정일의 선후를 비교하세요. 셋째, 매매가 이루어지면 새 소유자와 임대차 승계 사실을 확인하고, 보증금 반환에 불안이 있으면 임대인과 명확히 협의하되 필요시 임차권등기명령·내용증명 등으로 권리를 보전하세요. ※ 이 답변은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 판단은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 것은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.