임대차계약 갱신시 제소전 화해에 관한 특약을 넣자고 요구하는 경우에 대해서 문의하셨네요. 임대차 갱신시 특약 설정 조건을 부가할 수 없습니다. 당사자가 합의로 제소전 화해를 하면 향후 갱신요구권 행사에 의한 10년의 임대차 기간을 보장받기 어렵습니다. 따라서 특약 요구에 대해서 거부하시고 갱신에 의한 임대차를 하시면 됩니다.

계약 갱신을 하면서 임대인이 '제소전 화해조서 작성에 동의'하는 특약을 넣자고 요구하는 상황이신데, 재개발 시 명도를 손쉽게 하려는 의도로 보입니다. ▶ 핵심 정리 결론적으로, 임차인은 이 특약을 거부할 수 있습니다. 임대인이 갱신을 조건으로 이러한 특약을 강요할 권한은 없으며, 임차인에게 불리한 약정은 상가건물 임대차보호법상 효력이 제한됩니다. ▶ 제소전 화해의 성격과 위험 ① 제소전 화해는 민사소송법 제385조에 따라 당사자가 소송 제기 전에 법원에서 합의 내용을 조서로 남기는 절차로, 그 화해조서는 확정판결과 동일한 효력(집행력)을 가집니다(민사소송법 제220조). 즉 화해조서에 "일정 사유 발생 시 임차인은 점포를 인도한다"는 취지가 담기면, 임대인은 별도의 명도소송 없이 곧바로 강제집행(명도)할 수 있게 됩니다. ② 상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인에게 최초 임대차기간을 포함해 10년 범위에서 계약갱신요구권을 보장하고, 같은 법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 갱신요구권 등 임차인의 보호 장치를 사실상 무력화하는 제소전 화해 특약은 이 강행규정에 저촉되어 무효로 판단될 여지가 큽니다. ③ 무엇보다 계약 갱신은 임차인의 법정 권리이지, 임대인이 특약 수용을 조건으로 내걸 수 있는 '거래 대상'이 아닙니다. 따라서 특약에 동의하지 않는다는 이유로 갱신을 거절당했다면 그 자체가 부당한 갱신 거절이 될 수 있습니다. ▶ 실무적으로 이렇게 하세요 첫째, 제소전 화해 특약은 거부하시고, 상가건물 임대차보호법에 따른 정상적인 갱신(임대료 5% 이내 인상은 협의된 대로)으로 진행하겠다는 뜻을 명확히 전달하십시오. 둘째, 임대인이 재개발 등 정당한 갱신 거절 사유(제10조 제1항 각 호, 특히 철거·재건축 계획의 구체적 고지 등)를 들어 나올 수 있으니, 협의 과정과 임대인의 요구 내용을 문자·서면으로 남겨 두십시오. 셋째, 이미 서명한 계약서라도 임차인에게 불리한 제소전 화해 조항은 무효를 다툴 수 있으므로, 서명 전이라면 반드시 조항 문구를 확인하고, 애매하면 변호사 검토 후 서명하십시오. ※ 이 답변은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 판단은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 것은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.