상가건물 임대차보호법의 적용과 최우선변제 여부는 경매를 일괄로 하는지 층별로 나누는지가 아니라, 질문자가 맺은 임대차의 보증금과 월세를 기준으로 판단합니다. 하나의 계약으로 여러 층의 일부를 빌렸다면 경매가 층별로 진행되더라도 보증금을 층별로 나누어 계산하지 않으므로, 개별경매가 된다는 이유만으로 최우선변제 대상이 새로 되기는 어렵습니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있다고 정하면서, 건물에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추도록 합니다. 같은 조 제3항은 대상 임차인과 금액을 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 대통령령으로 정하도록 합니다. 시행령 제6조는 보증금과 월세를 환산한 합계가 서울특별시 6천500만원, 과밀억제권역 5천500만원, 광역시 등 3천8백만원, 그 밖의 지역 3천만원 이하인 임차인만 대상으로 하고, 제7조 제1항은 서울특별시 2천200만원 등 지역별 한도까지만 우선 변제한다고 정합니다. 환산 방법은 법 제2조 제2항과 시행령 제2조가 정하며, 보증금에 월 차임액의 100배를 더해 계산합니다. 이 금액이 시행령 제2조 제1항의 지역별 기준(서울특별시 9억원 등)을 넘으면 법의 상당 부분이 적용되지 않습니다. 여기서 판단 단위는 경매 물건이 아니라 임대차 계약이므로, 같은 임대인에게서 한 계약으로 빌린 부분이라면 경매 물건 번호가 나뉘어도 보증금과 월세를 합쳐서 보게 됩니다. 민사집행법 제98조는 여러 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하면 법원이 직권 또는 이해관계인의 신청으로 일괄매각을 결정할 수 있다고 정합니다. 즉 일괄 여부는 채권자 혼자 정하는 것이 아니라 법원이 결정합니다. 유찰이 이어지면 층별로 사려는 사람까지 매수 희망자를 넓히기 위해 나누어 파는 방식으로 바꾸기도 하고, 채권자도 전체가 팔리지 않는 것보다 나누어서라도 빨리 회수하는 편이 낫다고 판단했을 수 있습니다. 최우선변제 대상이 되더라도 시행령 제7조 제2항과 제3항에 따라 우선 받는 금액은 건물 가액의 2분의 1 안에서 다른 임차인과 나누어 정해집니다. 대상이 아니라면 확정일자에 따른 우선변제나 일반 배당을 검토해야 하므로, 법원이 정한 기한 안에 배당요구를 하고 임대차계약서와 사업자등록 서류를 준비해 두십시오. 계약서가 층별로 따로 작성되어 있는지도 꼭 확인하시기 바랍니다. 층별로 별개의 계약을 맺은 것이라면 계약마다 따로 판단할 여지가 있으므로 결론이 달라질 수 있습니다. 건물 소재지가 어느 지역 구분에 속하는지도 시행령 기준으로 정확히 확인해야 합니다. 경매 기록의 현황조사서와 매각물건명세서에 질문자의 임대차가 어떻게 적혀 있는지도 열람해 보시기 바랍니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.