Q
첫번째 질문입니다.
얼마전 전세끼고 아파트를 매수하였습니다.
곧 세입자가 만기여서 처음으로 세입자에게 전화를 걸었는데 갑자기 세입자가 예전 집주인 동의하에 집을 수리하여 수리비용을 받을게 있는데 차일피일 미루면서 안주더니 이렇게 집을 팔아버렸다고 한탄하더라구요.
그러면서 세입자에게 전화가 와서는 임차주택의 매수자는 임대인의 지위를 승계하는 것이니 당신이 집수리 비용을 달라고 하면서 만약 주지 않으면 줄때까지 유치권행사를 하겠다고 합니다.
사실확인을 해보니 세입자 주장이 사실이었고 매도자는 돈없다 배째라식으로 나오고 있습니다.
저는 매매당시 집주인으로부터 세입자에게 줄돈이 있다는 이야기는 전혀 들은바가 없었습니다.
1. 제가 임대인의 지위를 승계하므로 매매당시 알수없었던 세입자의 수리비용을 제가 물어줘야할 의무가 있습니까?
2. 제가 수리비용을 줘버리고 세입자를 내보내면 집주인에게 구상권을 행사할수는 있는지요?
또는 매도자가 신의칙을 저버렸으니 계약을 해제하고 손해배상을 청구 할수도 있을까요?
3. 앞으로의 대처방안이 궁금하구요. 또다시 이런일을 겪지 않으려면 매매시 좋은 특약문구가 있는지 어떤 대비책들이 있는지 궁금합니다.
두번째 질문입니다.
인터넷검색중 우연히 아파트 매매할때 해당 부동산에 당해세등의 미납이 있다면 그리고 미납된 조세채권의 법정기일이 소유권변경일전이라면 아직 압류가 눈에 보이지는 않지만 효력은 인정되어 아파트의 소유권이 이전되어 소유주가 바뀌더라도 그 부동산에 국세미납으로 인한 압류를 걸어 공매시킬수 있다는 댓글을 보았는데요..
4. 제가본 댓글의 내용이 사실인가요?
상식적으로는 납세의무자의 재산이 아닌 다른사람의 재산에 압류를 한다는게 도무지 이해가 안가는데요.
매매당시 등기부등본은 당연히 깨끗하였고 지금도 깨끗합니다. 추후 제가 생각지도 못하는 압류등기가 생길수도 있을까요?
매도자가 사업하는 사람이라는데 혹시라도 매도자의 세금미납으로 인해 저에게 불측의 피해가 있게 될까봐 염려됩니다.
A
임차주택을 산 사람은 임대인의 지위를 이어받으므로, 세입자의 수리비 중 임대차가 끝날 때 갚도록 정해진 부분은 질문자가 상환 요구를 받을 수 있습니다. 대신 매매 당시 알지 못했던 부담이라면 매도인에게 손해배상을 청구할 길이 있습니다. 매도인의 체납 세금 때문에 이미 질문자 소유가 된 아파트가 압류되는 것은 원칙적으로 아닙니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 민법 제626조는 임차인이 보존에 필요한 비용을 쓰면 임대인에게 바로 상환을 청구할 수 있고, 유익비는 임대차가 끝날 때 가액 증가가 남아 있는 경우에 한해 임대인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하되, 법원이 임대인의 청구로 상당한 상환기간을 줄 수 있다고 정합니다. 제320조는 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있으면 점유자가 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있다고 정합니다. 제575조는 매매 목적물이 유치권의 목적이 된 사실을 매수인이 몰랐다면 계약 목적을 달성할 수 없을 때에만 해제하고 그 밖에는 손해배상만 청구할 수 있게 하며, 이 권리는 안 날부터 1년 안에 행사해야 합니다.
1번, 수리비가 유익비라면 임대차 종료 때의 임대인인 질문자가 상환 의무를 질 수 있습니다. 매매 전에 이미 청구할 수 있었던 필요비라면 누가 갚을지 다툼이 생길 수 있지만, 세입자가 그 돈을 받을 때까지 집을 유치하면 현실적으로 질문자가 해결해야 하는 상황이 됩니다. 2번, 질문자가 대신 갚았다면 매도인에게 그 돈을 돌려 달라고 요구하고 제575조의 손해배상도 청구할 수 있습니다. 수리비 정도로는 계약 목적을 달성할 수 없다고 보기 어려워 해제까지는 쉽지 않습니다. 3번, 계약 때 세입자와 정산할 돈이 없음을 매도인에게 확인받고 있으면 매도인이 부담한다는 특약을 넣으며, 세입자에게도 직접 확인하는 것이 좋습니다. 중개사를 거쳤다면 중개 과정에서 받은 확인 서류와 매도인에게서 들은 설명도 기록으로 남겨 두세요.
4번, 국세징수법 제31조는 세무서장이 납세자의 재산을 압류한다고 정하므로, 매도인의 체납 세금으로 질문자의 재산을 압류할 수 없는 것이 원칙입니다. 국세기본법 제35조의 법정기일은 국세와 저당권·임대차보증금 등 다른 채권 사이의 우선순위를 가르는 기준입니다. 다만 국세징수법 제25조는 납세자가 징수를 피하려고 한 재산 처분을 사해행위로 취소할 수 있게 하는데, 민법 제406조 제1항에 따라 이익을 받은 사람이 채권자를 해함을 알지 못했다면 취소되지 않습니다. 세입자에게 수리 내역·영수증과 전 집주인의 동의 자료를 요청하고, 매도인과 주고받은 연락을 남겨 두세요. 제575조의 권리는 안 날부터 1년 안에 행사해야 하므로 세입자의 주장을 처음 들은 날도 기록해 두는 것이 좋습니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.