임차인이 사망했다고 해서 전세계약이 저절로 끝나거나 상속인에게 곧바로 해지할 권리가 생기지는 않습니다. 임차인의 지위는 상속인에게 넘어가므로, 원칙적으로는 계약기간이 끝날 때 보증금을 돌려받게 되고 기간 중 해지는 임대인의 동의가 있어야 합니다. 민법 제1005조는 상속인이 상속개시 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다고 정합니다. 전세계약상 임차인의 권리와 보증금반환채권도 여기에 포함됩니다. 주택임대차보호법 제9조는 상속인이 없거나 상속인이 그 주택에서 함께 살지 않은 경우의 승계를 따로 정하는데, 질문자의 경우 상속인인 남동생이 함께 살았으므로 상속인들이 민법에 따라 임차인의 지위를 이어받는 것으로 보입니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 제6조 제1항은 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 제6조의2는 이렇게 묵시적으로 갱신된 경우 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정합니다. 따라서 지금 할 일은 계약 만료일을 기준으로 정리하는 것입니다. 이미 보낸 내용증명에 계약을 이어가지 않겠다는 뜻이 담겨 있다면 갱신을 원하지 않는다는 통지로 쓸 수 있으니 보관해 두십시오. 만료 2개월 전까지 상속인들이 갱신하지 않겠다는 뜻을 다시 분명히 통지하면 만료일에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 기간 중에 꼭 나가야 한다면 새 임차인을 구해 주는 조건 등으로 임대인과 합의하는 방법이 현실적입니다. 만료 후에도 보증금을 돌려주지 않으면 같은 법 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기를 마치면 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 남동생이 다른 곳으로 이사해도 보증금 순위를 지킬 수 있습니다. 그래도 반환하지 않으면 보증금반환청구소송으로 판결을 받아 강제집행을 할 수 있습니다. 보증금은 상속재산이므로 질문자와 남동생 등 상속인 전원이 함께 청구하거나 위임장을 갖추는 것이 좋습니다. 어머니 명의의 전세대출은 대출 은행에 사망 사실을 알리고 상환 방법을 미리 상의해 두시기 바랍니다. 계약기간이 꽤 남아 있다면 임대인에게 사정을 설명하고 중도 해지 조건을 서면으로 제안해 보는 것도 방법입니다. 예를 들어 새 임차인이 들어오는 날 보증금을 돌려받는 조건, 중개수수료를 상속인 쪽이 부담하는 조건 등을 제시하면 합의 가능성이 높아집니다. 합의가 이루어지면 반환 날짜와 금액, 원상복구 범위를 문서로 남겨 두십시오. 남동생이 먼저 이사해야 한다면 그 전에 임차권등기 요건을 확인하셔야 합니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.