전세권을 설정한 집, 전세금 반환과 전세권 말소 중 무엇이 먼저인가요?

전세권이 소멸하면 집주인이 전세금을 돌려주는 것과 전세권자인 기관이 집을 비워 주고 전세권 말소등기에 필요한 서류를 넘겨주는 것은 동시에 해야 하는 관계입니다. 어느 한쪽이 먼저 이행해야 하는 것이 아니므로, 이사하는 날 같은 자리에서 전세금을 지급하면서 집 열쇠와 말소 서류를 함께 받는 방식이 법에 맞습니다. 민법 제317조는 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자가 전세권자로부터 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다고 정합니다. 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 또 부동산등기법 제23조 제1항은 등기를 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하도록 정합니다. 질문의 경우 계약기간이 끝나 기관이 나가기로 했으므로 전세권 소멸에 따른 정리가 필요합니다. 기관이 전세금을 먼저 받아야 말소해 주겠다는 주장도, 집주인께서 말소가 끝난 것을 확인한 뒤에야 돈을 주겠다는 생각도 제317조가 정한 방식과는 다릅니다. 법이 정한 것은 전세금 지급과 집 인도, 말소등기에 필요한 서류의 교부가 맞바꾸어 이루어지는 것입니다. 실제 말소등기는 등기소에서 처리되므로, 집주인께서 받아야 할 것은 말소가 끝난 등기부가 아니라 말소등기를 신청할 수 있는 서류입니다. 말소 서류를 받지 않고 전세금만 먼저 돌려주면 등기부에 전세권이 그대로 남습니다. 제303조 제1항에 따라 전세권자는 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있으므로, 등기가 남아 있으면 매매나 대출 때 문제가 생길 수 있습니다. 반대로 서류를 먼저 받기만 하고 돈을 늦추면 기관도 같은 위험을 집니다. 말소등기는 부동산등기법 제23조 제1항에 따라 집주인과 기관이 함께 신청하는 것이 원칙이어서, 기관의 서류 없이는 집주인 혼자 말소할 수 없습니다. 이사하는 날 기관이 서류를 준비하지 못했다면 집주인께서는 제536조 제1항에 따라 서류가 준비될 때까지 전세금 지급을 미룰 수 있고, 기관도 전세금이 준비되지 않으면 집 인도와 서류 교부를 미룰 수 있습니다. 돈이 이미 준비되어 있다면 언제든 지급할 수 있다는 뜻과 함께 같은 날 전세금과 말소 서류, 집 인도를 맞바꾸자는 내용을 서면으로 기관에 보내 두세요. 기관 담당자와 미리 날짜를 정해 말소에 필요한 서류의 종류를 확인하고, 당일 전세금은 기관 명의 계좌로 이체해 기록을 남기세요. 등기 신청을 법무사에게 맡기면 그 자리에서 서류를 확인받을 수 있어 안전합니다. 이체할 때 메모에 전세금 반환이라고 적어 두면 나중에 확인하기도 쉽습니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.