확정일자를 늦게 받은 전셋집에 가압류가 걸렸다면 보증금은 어떻게 지키나요?

가압류가 확정일자보다 앞서 있어도 집주인에게 보증금을 돌려 달라고 할 권리 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 지금 할 일은 계약 만료 때 보증금 반환을 분명히 요구하고, 돌려받지 못하면 집을 비우기 전에 임차권등기를 해 두는 것, 그리고 집주인의 약속은 강제집행할 수 있는 문서로 받아 두는 것입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정하고, 제3조의2 제2항은 이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령을 신청할 수 있게 하고, 제5항은 임차권등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 제4조 제2항은 기간이 끝나도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 질문자는 근저당권과 가압류보다 늦게 확정일자를 받았고 입주와 전입도 그 뒤였으므로, 경매가 되면 이들보다 앞서서 배당받기는 어렵습니다. 실제로 얼마를 받을지는 경매 절차의 배당에서 정해지므로, 경매가 시작되면 민사집행법 제88조 제1항에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자로서 배당요구를 반드시 하세요. 건물값과 앞선 채권액을 생각하면 경매에서 보증금을 모두 받지 못할 위험이 있으니, 경매로 가기 전에 집주인에게서 직접 받는 길을 최대한 확보하는 것이 중요합니다. 1번 물음에 대해, 계약 만료 전에 내용증명으로 계약 종료와 보증금 반환을 요구해 두세요. 만료일에 돈을 받지 못했다면 이사하기 전에 임차권등기명령을 신청하고, 등기사항증명서에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤 주민등록을 옮겨야 우선변제권을 지킬 수 있습니다. 그 전에는 전입과 거주를 그대로 유지하세요. 2번 물음에 대해, 집주인이 정해진 때까지 기다려 달라고 한다면 단순한 각서보다 공정증서로 받는 것이 효과적입니다. 민사집행법 제56조 제4호는 공증인이 일정한 금액의 지급을 목적으로 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것에 기초해 강제집행할 수 있게 합니다. 공정증서에는 돌려줄 보증금 액수와 지급 날짜, 늦어질 때의 지연손해금, 강제집행을 승낙한다는 문구를 넣으세요. 다만 공정증서를 받더라도 집주인에게 재산이 없으면 회수가 어려우므로, 임차권등기로 지금의 순위를 지키는 일과 함께 진행하셔야 합니다. 확정일자가 찍힌 계약서, 전입 날짜를 보여 주는 주민등록표, 잔금 이체 내역, 집주인과 나눈 대화 기록을 모두 보관하세요. 집주인이 말한 소송의 진행 상황과 결과도 수시로 확인해 두면 대응 시기를 정하는 데 도움이 됩니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.