임대를 놓은 주택이 경매로 진행이 되어 최근 제3자가 경락을 받았습니다. 그런데 세입자가 경매중이라는 이유로 월임대료를 제대로 내지 않고 있다가 실질적으로 보증금 800만원을 거의 다 까먹은 상태인데 배당받은 내역을 살펴보니 원래 800만원 보증금을 배당받아 챙겨간 것을 알게 되었습니다. 원래의 소유주이자 임대인인 저에게는 경매중이라는 이유로 임대료를 내지않고 있다가 미납 임대료 약 700만원 정도를 뺀 100만원을 배당받아갈 줄 알았는데, 800만원 전부를 배당받아간 것을 알고 뒤늦게 항의를 했지만 전화도 받질 않고 회피하고 있습니다. 어떤 분 얘기를 들으니 경매개시등기가 이루어지면 임대차계약은 종료된 것으로 간주된다고 하는데, 경매개시등기가 이루어지고나서 제3자의 경락이 완료된 약 8개월간은 제가 소유자였는데저는 해당 8개월간의 임대료를 받을 권리가 없나요?
로시컴 법률정보 LAWSEE.COM
경매개시결정이 났다고 임대차가 끝난 것으로 본다는 법 규정은 없고, 매수인이 매각대금을 다 낼 때까지는 질문자가 소유자이자 임대인이므로 그 기간의 월세를 청구할 수 있습니다. 세입자가 보증금 전액을 배당받아 갔다면 밀린 월세는 보증금에서 빠지지 않은 채 남아 있는 것이니, 세입자를 상대로 따로 청구하면 됩니다. 다만 월세 채권은 시효가 짧아 서두르셔야 합니다.
민법 제618조는 임대차를 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하는 계약으로 정합니다. 민사집행법 제83조 제2항은 압류가 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 아니한다고 정하고, 제135조는 매수인이 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 정합니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.
경매개시결정으로 압류의 효력이 생겨도 질문자의 관리·이용에는 영향이 없으므로, 세입자는 그 뒤에도 집을 쓰는 대가인 월세를 낼 의무가 있습니다. 설령 다른 사정으로 임대차기간이 끝났더라도 세입자가 보증금을 배당받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로 월세 지급 의무에서 벗어나지 않습니다. 따라서 매각대금이 완납되기 전 약 8개월간의 미납 월세는 질문자가 세입자에게 청구할 수 있습니다.
한 가지 확인할 점이 있습니다. 민법 제359조는 저당권의 효력이 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 수취하거나 수취할 수 있는 과실에 미친다고 정합니다. 저당권에 기한 경매였고 저당권자가 그 월세를 따로 압류하는 등 권리를 행사했다면 결과가 달라질 수 있으니 경매 기록에서 확인하세요.
시효도 주의하셔야 합니다. 민법 제163조 제1호는 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권을 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다고 정하므로, 월세는 각 지급일부터 3년 안에 청구해야 합니다. 세입자가 밀린 월세를 인정하지 않을 수 있으니 통장 거래 내역을 월별로 정리해 미납 기간을 하나하나 보여 줄 수 있게 준비하세요. 세입자가 전화를 받지 않으니 밀린 월세의 기간과 금액을 적어 내용증명으로 먼저 청구해 두세요. 소액사건심판규칙 제1조의2는 소송목적의 값이 3,000만원을 넘지 않는 금전 청구를 소액사건으로 정하므로, 약 700만원의 청구는 소액사건으로 진행됩니다. 세입자가 배당받은 돈은 이미 지급되었을 것이므로, 판결이나 지급명령을 받은 뒤 세입자의 다른 재산에 강제집행해야 할 수 있습니다. 임대차계약서, 월세 입금 내역, 배당표를 준비해 지급명령이나 소액사건 소송으로 청구하시기 바랍니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
이 사례로 변호사에게 상담하기