계약서대로라면 잔금을 치르지 못한 쪽은 임차인이므로 임대인이 해제를 통보한 데에는 법적 근거가 있습니다. 임차인이 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 따로 기간을 정해 이행을 요구하지 않아도 해제할 수 있고, 해제가 유효하면 새 세입자와 계약해도 이중계약으로 보기 어렵습니다. 다만 계약금을 전부 가질 수 있는지는 계약서에 위약금 약정이 있는지에 달려 있습니다. 민법 제544조는 상대방이 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 요구한 뒤 해제할 수 있되, 채무자가 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우에는 그런 요구가 필요 없다고 정합니다. 제543조는 해제를 상대방에 대한 의사표시로 하도록 하고, 제111조 제1항은 그 의사표시가 상대방에게 도달한 때 효력이 생긴다고 정합니다. 제536조는 쌍무계약에서 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 제398조는 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있다고 정합니다. 제548조는 해제 시 원상회복 의무를, 제551조는 해제가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 특약 2항은 임대인이 1순위로 대출받고 임차인이 2순위가 되는 조건을 적고 있고, 임대인은 대출 서류에 도장을 찍어 주었습니다. 그래서 계약 조건을 바꾸자는 요구를 거절한 것만으로 협조 약속을 어겼다고 보기는 어렵습니다. 대출이 안 되니 계약금을 돌려 달라고 한 통화는 잔금을 내지 않겠다는 뜻을 미리 밝힌 사정으로 볼 여지가 있고, 녹취가 그 증거입니다. 다만 잔금일에 임대인도 집을 넘기고 근저당을 감액할 준비가 되어 있었다는 점이 함께 확인되어야 합니다. 내용증명을 계약자의 부인이 받았으므로 계약자에게 도달했는지가 확인 대상이고, 계약자가 내용을 알고 있었다는 정황이 있으면 도움이 됩니다. 계약서에 위약 시 계약금을 손해배상으로 한다는 약정이 있으면 손해배상액의 예정으로 추정되어 실제 손해를 따로 증명하지 않고 계약금을 배상에 충당할 수 있습니다. 임차인이 계약금 1,000만원이 부당히 과다하다며 감액을 주장할 수는 있지만, 받아들여질지는 법원이 여러 사정을 보아 판단합니다. 그런 약정이 없다면 받은 계약금은 원상회복으로 돌려줄 대상이 되고, 대신 이전 세입자 보증금 문제 등으로 실제 입은 손해를 증명해 배상을 청구하게 됩니다. 반대로 해제가 무효로 판단되면 새 계약 때문에 기존 임차인에게 집을 넘길 수 없게 되어 제390조의 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 해제의 근거 자료를 갖춰 두면 이중계약이라는 주장에도 해제가 먼저 이루어졌다는 점을 설명할 수 있습니다. 계약서 원본, 통화 녹취, 대출 서류에 도장을 찍어 준 경위, 내용증명과 수령 기록, 잔금일의 대출·근저당 감액 준비 자료를 보관하세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.