월세를 몇 달씩 밀린 세입자, 계약 해지와 명도는 어떻게 하나요?

건물 임대차에서 세입자가 밀린 월세가 2기분에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 해지한 뒤에도 세입자가 나가지 않으면 법원에 건물 인도(명도)를 구하는 소송을 내고 판결에 따라 집행하는 것이 정해진 길입니다. 다만 질문에 적힌 연체 시기(2012년~2013년)를 기준으로 보면, 그때 밀린 월세를 받을 권리는 3년의 소멸시효가 이미 완성되었을 가능성이 매우 큽니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 묵시적 갱신을 정하지만, 같은 조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게는 제1항을 적용하지 않는다고 정합니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란할 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 할 수 있다고 정합니다. 질문 속 계약은 월 35만원을 매월 3일에 내는 조건이고 밀린 금액이 255만원이므로, 2기분(70만원)을 훨씬 넘어 제640조의 해지 요건을 채웁니다. 해지 의사는 나중에 다툼이 없도록 내용증명 우편처럼 기록이 남는 방법으로 알리는 것이 좋습니다. 2기 이상 연체한 세입자에게는 묵시적 갱신이 적용되지 않으므로, 계약기간이 끝난 뒤 눌러앉았다고 해서 2년이 새로 갱신된 것으로 보지도 않습니다. 세입자가 해지 뒤에도 나가지 않으면 명도소송을 내고, 소송 중에 직원 등 다른 사람에게 점유를 넘겨 집행이 어려워질 염려가 있으면 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 방법을 검토합니다. 문 앞을 지키는 식으로 압박하기보다 법원 절차를 밟는 편이 안전합니다. 민법 제163조 제1호는 이자, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다고 정합니다. 매달 내는 월세가 여기에 해당하므로, 2012년~2013년에 밀린 월세를 그 뒤 3년 안에 소송 등으로 청구하지 않았다면 지금은 시효가 완성되었을 가능성이 매우 큽니다. 상대방이 시효를 주장하면 지금 소송으로 청구하더라도 받기 어렵습니다. 계약기간도 2013년 12월 2일로 오래전에 끝났습니다. 같은 일이 다시 생긴다면 연체가 2기분에 이른 때 곧바로 해지를 통지하고 명도 절차를 밟는 것이 손해를 줄이는 방법입니다. 재계약을 원하지 않는다면 일부 금액을 받을 때에도 해지 의사를 거둔 것으로 비치지 않도록, 밀린 월세의 일부로 받는다는 뜻을 문자 등으로 남겨 두세요. 계약서, 월세 입금 내역, 약속과 불이행이 드러나는 문자와 통화 기록은 처음부터 모아 두세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.