상담본인은 상가건물 임대인으로서, 상가를 임차하고 있는 데, 세무서에서 전화가 와서 그 임대장소에 어떤인물이 전대차를 하려고, 임대인의 동의서를 가지고왔는데, 그 동의서에 제가 동의를 해주고 날인을 해주었는지 문의가 왔습니다. 본인은 그런사실이 없다고 확인을 해주고, 다음날 세무서에 들러서 서류를 확인해볼결과, 현 임차인이 임대인동의서를 자기임의로 작성하여, 막도장을 찍어서 전차할 사람에게 주었던 것입 니다. 하도 황당하여, 이럴경우 어떻게 처리하냐 물었더니, 사업자등록증은 당연히 나가지않고 별 다 른 제재는 없는것같이 말하였습니다. 이러한 경우를 주변에 검색해보니, 임차인은 사문서위조에 해당하고, 형사처벌을 받을수 있다 고 하더군요 제 질문의 요지는, 이렇게 임차인이 제 동의서를 위조하고, 도장을 임의로 날인 하여 세무서에 제출하는 행위를 가지고, 제가 임차인을 명도할수 있는지요, 또한 명도를 할수 있다면 임대기간을 다 마치고 명도를 할수있는지, 아니면 당장이라도 명도소송을 통해서 명도 할수 있는지 궁금해서 상담을 드립니다.
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임차인이 임대인 동의서를 위조해 세무서에 낸 행위는 사문서위조와 위조사문서행사로 처벌될 수 있습니다. 다만 그 사실만으로 계약을 바로 끝낼 수 있는지는 전대가 실제로 이루어졌는지에 달려 있습니다. 전차인이 실제로 점포를 쓰고 있다면 동의 없는 전대를 이유로 계약을 해지하고 명도를 구할 수 있고, 전대 시도에 그쳤다면 기간 만료 때 갱신을 거절하는 방법을 먼저 검토하게 됩니다.
민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 제2항은 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 해지는 제543조에 따라 상대방에 대한 의사표시로 하며 철회하지 못합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하면서, 임대인 동의 없이 전대한 경우(제4호)와 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(제8호)를 거절 사유로 둡니다. 형법 제231조는 행사할 목적으로 타인의 권리·의무 또는 사실증명에 관한 문서를 위조한 자를 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하고, 제234조는 그 문서를 행사한 자도 같은 형으로 처벌합니다.
세무서에서 사업자등록이 나가지 않았다고 했으므로, 먼저 전차인이 실제로 점포에 들어와 영업을 시작했는지, 임차인과 전대차계약을 맺었는지를 확인해야 합니다. 전대가 실제로 이루어졌다면 해지를 통지한 뒤 점포를 비워 주지 않을 때 명도소송을 낼 수 있습니다. 서류만 만들어 건넸고 전차인이 점포를 쓰지 않았다면 동의 없는 전대가 있었는지부터 다툼이 생길 수 있어, 지금 바로 해지를 주장하기는 쉽지 않습니다. 이때는 위조로 신뢰를 깨뜨린 사정을 들어 기간 만료 때 제10조 제1항 제8호의 갱신 거절 사유를 주장해 볼 수 있습니다. 지금 임차인에게 위조 사실을 확인했다는 뜻과 동의 없는 전대를 하지 말라는 요구를 서면으로 남겨 두면, 나중에 전대가 실제로 이루어졌을 때 해지 사유를 다투는 데 도움이 됩니다.
또 건물 임대차에서 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 그것만으로도 해지할 수 있으니(민법 제640조) 연체 여부도 함께 살펴보세요. 세무서에 제출된 위조 동의서의 사본, 세무서 담당자와 통화한 날짜를 확보해 두시고, 해지나 갱신 거절의 뜻은 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 알리는 것이 좋습니다. 갱신 거절 통지는 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간을 놓치지 않아야 합니다. 그 기간에 통지하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보기 때문입니다(제10조 제4항). 형사 고소는 계약 정리와 별개로 할 수 있으니, 고소 여부와 시점은 명도 협의에 미칠 영향까지 생각해 정하시는 것이 좋습니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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