임대인은 보증금에서 세입자가 부담할 채무를 뺄 수 있지만, 무엇을 얼마만큼 빼는지는 임대인이 그 채권의 발생원인을 주장하고 증명해야 합니다. 외벽이 손상됐을 수도 있다는 이유만으로 보증금 전부를 돌려주지 않겠다는 요구에 그대로 따라야 하는 것은 아닙니다. 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결은 임대차보증금이 임대차 종료 후 목적물을 임대인에게 넘겨줄 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 담보하고, 그 채무 상당액은 목적물 반환 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 판단했습니다. 같은 판결은 보증금에서 공제하려면 임대인이 공제할 채권의 발생원인을 주장·입증해야 하고, 그 채권이 변제 등으로 소멸했는지는 임차인이 주장·입증해야 한다고 했습니다. 민법 제654조가 준용하는 제615조에 따라 임차인은 목적물을 반환할 때 원상에 회복해야 합니다. 제374조는 특정물 인도 채무자가 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존해야 한다고 정하고, 제390조는 채무자가 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않으면 채권자가 손해배상을 청구할 수 있되, 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그렇지 않다고 정합니다. 질문하신 경우 호스 동파로 실제 손해가 생겼고 그 손해가 세입자 책임으로 생긴 것이라면 손해배상 채무가 보증금에서 공제될 수 있습니다. 그러나 위 판례에 따라 외벽에 실제로 손상이 생겼는지, 고드름 제거와 점검에 든 인건비와 수도요금이 얼마인지 등 공제할 채권의 발생원인은 임대인이 증명해야 합니다. 외벽을 뜯어 검사하면 몇천만원이 든다는 말만으로 그 금액의 채무가 생기는 것도 아니고, 그런 청구를 하려면 임대인이 실제 손해와 그 발생원인을 증명해야 합니다. 세입자가 부담할 수도요금 등이 있다면 그 내역을 받아 확인한 뒤 해당 금액을 뺀 나머지를 돌려 달라고 요구하실 수 있습니다. 임대인과 정리가 되지 않으면 300만원은 3,000만원 이하의 금전 청구이므로 소액사건심판규칙 제1조의2에 따른 소액사건으로 보증금 반환 소송을 내거나 민사소송법 제462조에 따라 지급명령을 신청할 수 있습니다. 소송에서는 위 판례에 따라 임대인이 공제를 주장하는 채권의 발생원인을 증명해야 합니다. 또 주택임대차보호법 제4조제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 보고, 제3조의3제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않으면 임차인이 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 같은 조 제5항에 따라 임차권등기를 마치면 그 뒤 이사해 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않고, 제8항에 따라 그 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.