아버지가 나이가 많으신 관계로 약간 어둔하신데요. 세입자와계약을 하는 과정에서 사업자당사자인 사장하고 계약을 한것이 아니고 아버지가 법인하고 계약을 해버렸습니다. 근데 나중에 세입자들이 임대료를 안내고 사업자등록을 취소 해버렸을경우에 당연이 법적으로 법 인을 상대로는 못받은 명도소송비용이라던지 임대료를 못받을거 같은데요. 임대계약을 개인당사자가 아니고 법인하고 한경우 법인대표를 상대로 받을수 있는 방법이 있는지 알고 십습니다.
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임대차계약의 상대방이 법인이라면 임대료를 낼 의무는 원칙적으로 그 법인에게 있습니다. 회사는 그 구성원과 독립된 별개의 권리주체이므로 대표 개인에게 곧바로 법인의 채무를 청구할 수는 없습니다. 다만 법인이 이름뿐인 개인기업에 불과하거나 책임을 피하는 수단으로 쓰인 경우, 또는 이사가 고의나 중대한 과실로 임무를 게을리한 경우에는 예외적으로 대표 개인에게 책임을 물을 수 있습니다.
민법 제618조는 임대차를 당사자 일방이 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하는 계약으로 정합니다. 아버님이 법인과 계약하셨다면 차임을 지급하기로 약정한 상대방은 그 법인입니다. 상법 제169조는 회사를 상행위나 그 밖의 영리를 목적으로 하여 설립한 법인으로 정하고, 같은 법 제170조는 회사를 합명회사, 합자회사, 유한책임회사, 주식회사와 유한회사의 5종으로 정합니다. 아래에서 보는 판례와 제401조는 주식회사에 관한 것이므로, 세입자 법인의 등기부를 떼어 어떤 종류의 회사인지, 대표이사가 누구인지부터 확인하셔야 합니다. 같은 법 제389조 제1항은 주식회사가 이사회의 결의로 회사를 대표할 이사를 선정하도록 정하므로, 대표이사도 이사로서 아래 제401조의 적용을 받습니다.
대표 개인의 책임에 관해서는 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다276703 판결이 기준을 밝혔습니다. 이 판결은 주식회사는 주주와 독립된 별개의 권리주체이므로 그 법인격이 부인되지 않는 것이 원칙이라고 보았습니다. 그러나 회사가 외형상 법인의 형식을 갖추었을 뿐 실질적으로는 그 배후에 있는 개인의 개인기업에 불과하거나, 회사가 개인에 대한 법적 책임을 회피하기 위한 수단으로 함부로 이용되는 예외적인 경우에는 법인격을 부인하여 배후의 개인에게 책임을 물을 수 있다고 판단했습니다.
또 상법 제401조 제1항은 이사가 고의 또는 중대한 과실로 그 임무를 게을리한 때에는 그 이사는 제3자에 대하여 연대하여 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다.
질문하신 사안에 적용하면, 세입자인 법인이 주식회사라면 밀린 임대료는 먼저 법인을 상대로 청구하는 것이 원칙입니다. 법인 대표에게 청구하려면 그 법인이 실제로는 대표 개인의 개인기업에 불과했다거나 책임을 피하려고 법인을 함부로 이용했다는 사정, 또는 대표가 이사로서 고의나 중대한 과실로 임무를 게을리하여 손해를 끼쳤다는 사정을 아버님 쪽에서 주장하고 증명해야 합니다.
명도소송 비용에 관해서는 민사소송법 제98조가 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다고 정합니다. 법인을 상대로 명도소송을 하여 이긴다면 이 조문에 따라 소송비용은 패소한 법인이 부담하게 됩니다. 다만 법인에 재산이 없다면 실제로 받아 내기는 별개의 문제이므로, 위에서 본 대표 개인의 책임 요건을 함께 검토하게 됩니다.
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※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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