전입신고와 확정일자를 갖추고 살고 있다면, 경매가 되더라도 그보다 늦게 들어온 가압류보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 다만 은행 근저당이 질문자의 전입·확정일자보다 먼저 설정되어 있다면 은행 대출금이 우선하므로, 집값에서 대출 원리금을 빼고 남는 금액이 보증금보다 적으면 일부를 못 받을 위험이 있습니다. 보증금을 받을 때까지 대항요건을 유지하는 것이 가장 중요합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 때 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받는다고 정하고, 제1항은 보증금반환 확정판결 등으로 경매를 신청할 때 집을 비워 주는 것을 먼저 하지 않아도 된다고 합니다. 제4조 제1항은 2년 미만으로 정한 임대차도 2년으로 보지만 임차인은 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있다고 정합니다. 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못하면 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기를 마치면 이사하더라도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지된다고 정합니다. 계약 기간 1년이 끝나면 돌려 달라고 요구할 수 있고, 받지 못하면 이 등기를 마친 뒤 이사해야 순위를 잃지 않습니다. 은행 근저당이 먼저 설정되어 있다면 순위는 은행, 질문자, 최근 들어온 가압류 순으로 따지게 됩니다. 시세 3억4~5천에서 대출 원금과 이자를 빼면 남는 금액이 보증금 1억1천보다 적을 수 있고, 이자가 쌓이거나 경매 비용이 들면 더 줄어듭니다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제586조는 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인의 우선변제 규정을 개인회생절차에도 준용합니다. 제600조 제1항은 개인회생 개시결정이 있으면 채권자목록에 적힌 채권에 의한 가압류·강제집행 등이 중지되거나 금지된다고 정합니다. 집주인의 개인회생이 질문자의 우선순위를 없애지는 않습니다. 부동산중개사무소에 관해서는 공인중개사법 제30조 제1항이 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우 배상하도록 정합니다. 계약 당시 근저당 등을 제대로 확인·설명했는지가 쟁점이고, 계약 뒤에 생긴 가압류는 중개사가 책임질 일로 보기 어렵습니다. 소송은 임대인을 상대로 보증금 반환을 청구합니다. 사기는 형법 제347조가 사람을 기망하여 재물을 받은 경우를 처벌하므로, 계약 당시 사정을 숨겼는지가 문제입니다. 임대인의 주소를 모르면 소송 서류 전달이 늦어질 수 있으니, 반송된 내용증명을 가지고 주민센터에서 주소 확인 절차를 미리 밟아 두세요. 경매가 시작되면 법원에서 오는 안내를 놓치지 말고 보증금을 받기 위해 해야 할 신고가 있는지 꼭 확인하세요. 등기사항증명서를 수시로 확인하고, 계약서와 확정일자, 내용증명, 집주인과의 문자를 보관하세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.