월세 계약을 하면서 계약서 특약사항에 "분양시 소유자 요청시 일시퇴거 한 후 재전입하여야 하며 퇴거기간 중 이로 인한 임차인 보증금에 대한 문재 발생할 경우는 임대인이 책임진다"라는 게 있 는데 이 특약사항과 관련하여 퇴거 요청을 받았을 경우 주택임대차보호법 10조에 따라 무효라고 주장하고 전입신고를 빼주지 않아도 괜찮은가요? 퇴거하면 대항력이 상실되고 그 기간 중 경매등기가 들어오거나 근저당이 잡히게 되면 제가 뒷 순 위로 밀리게 되는데 저는 "임대인이 책임진다"라는 구절로 제 보증금이 보호가 될 줄 알고 집주 인이 꼭 넣어달라길래 그냥 넣어줬는데 저 특약사항으로는 제 보증금이 보호가 안될 것 같아서요 지금 이미 계약 완료해서 전입신고+입주+확정일자 받은 상태인데, 전입신고 잠깐만 빼고 퇴거해달 라고 했을 때 제가 전입신고 그대로 유지한다고 했을 시 계약서 조항을 근거로 임차인의 계약위반 을 주장하며 손해배상과 계약해제를 요구할 시 제가 불리한 상황에 있게 되나요? 손해배상까지 해주어야 하나요?
로시컴 법률정보 LAWSEE.COM
이 특약이 주택임대차보호법 제10조에 따라 당연히 무효가 된다고 장담하기는 어렵습니다. 특약이 유효하다면 전출 요청을 거절할 때 계약 해제나 손해배상 문제가 생길 수 있지만, 손해배상은 집주인에게 실제 손해가 있어야 하는 등 요건이 따로 있습니다. 무엇보다 "임대인이 책임진다"는 문구는 다른 권리자보다 앞서는 효력이 없어 보증금을 지켜 주지 못하므로, 전출에 응하기 전에 다른 보호 수단을 갖추는 것이 중요합니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 임대차가 제3자에게 효력이 생긴다고 정하고, 제3조의2 제2항은 이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받는다고 정합니다. 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 우선변제권도 대항요건을 전제로 하므로 전출하면 같은 문제가 생깁니다. 민법 제621조는 반대약정이 없으면 임차인이 임대인에게 임대차등기 절차에 협력하라고 청구할 수 있게 하고, 주택임대차보호법 제3조의4와 제3조의3 제5항에 따라 이 등기를 마치면 그 뒤 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다.
이 특약은 법의 효력 규정을 직접 바꾸는 약정이라기보다 임차인에게 일시 전출을 요구하는 약정이어서, 제10조로 무효인지는 결국 법원이 판단할 문제입니다. 특약대로 전출했다가 다시 전입하면 제3조 제1항에 따라 다시 전입한 다음 날부터 효력이 생기므로, 그 사이에 설정된 근저당보다 뒤로 밀릴 수 있습니다. 거절할 경우 민법 제544조는 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 해제하도록 하되, 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝히면 최고가 필요 없다고 정합니다. 따라서 무조건 거절한다고 통보하기보다 대안을 제시하는 편이 안전합니다. 특약에 '분양 시' '소유자 요청 시'라는 조건이 붙어 있으므로, 실제 요청이 그 조건에 맞는지도 따져 보세요. 손해배상은 제390조에 따라 채무불이행으로 생긴 손해가 있을 때 청구할 수 있습니다. 반대로 특약의 뒷부분은 퇴거 기간 중 보증금 문제가 생기면 임대인이 책임진다는 것이므로, 그 기간에 손해가 생기면 집주인에게 배상을 청구할 근거는 됩니다.
집주인이 전출을 요청하면 이유와 기간을 서면으로 받고, 전출 대신 또는 전출 전에 임대차등기를 해 달라고 요청해 보세요. 등기를 마치면 잠시 전출하더라도 기존 순위를 지킬 수 있습니다. 등기 협력 청구는 계약서에 반대약정이 없을 때 할 수 있으므로 특약 내용을 다시 확인하고, 등기 비용을 누가 낼지도 함께 정해 두세요. 특약을 바꾸거나 없애려면 집주인과 서면으로 다시 합의하는 방법도 있습니다. 요청을 받은 무렵 등기부를 떼어 새 근저당 등이 설정되었는지 확인하고, 계약서·확정일자·전입 관련 서류와 집주인과 주고받은 연락을 보관해 두세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
이 사례로 변호사에게 상담하기