연락을 피하는 집주인에게 전세보증금은 지급명령과 반환소송 중 어떻게 받나요?

만기 2개월 전보다 앞서 나가겠다고 알렸다면 계약은 만기에 끝나고, 보증금을 돌려받지 못하면 임차권등기명령으로 권리를 지킨 뒤 이사할 수 있습니다. 집주인이 연락과 우편을 피하는 상황이라면 지급명령은 송달 문제로 결국 소송으로 넘어갈 가능성이 커서, 처음부터 보증금 반환 소송을 내는 편이 빠를 수 있습니다. 공증까지 받은 제3자의 확약서는 내용에 따라 보증으로서 청구 근거가 될 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 제2항은 그 존속기간을 2년으로 봅니다. 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있게 하고, 제5항은 등기를 마치면 그 뒤 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다고 정하며, 제8항은 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있게 합니다. 2년 전 묵시적으로 갱신되었다면 그 기간은 2년이고, 이번에는 만기 3개월 전에 나가겠다고 통화하고 녹음까지 해 두었으므로 2개월 전까지의 통지를 한 것으로 볼 수 있습니다. 녹음 파일은 통지 증거로 잘 보관하세요. 만기가 지나면 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 임차권등기가 된 것을 확인한 다음 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 제3조의3 제2항은 신청서에 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하도록 하므로 계약서, 주민등록표 등본, 확정일자, 나가겠다고 알린 녹음 파일을 준비하세요. 민사소송법 제462조는 지급명령을 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에만 할 수 있게 하고, 제466조 제2항은 공시송달에 의하지 않고는 송달할 수 없으면 법원이 사건을 소송절차에 부칠 수 있게 합니다. 내용증명이 두 번이나 반송된 사정이라면 소송을 내면서 주소를 알 수 없다는 점을 소명해 공시송달로 진행하는 방법을 생각할 수 있습니다. 판결을 받으면 그 집을 경매에 넘겨 보증금을 회수할 수 있고, 대항요건과 확정일자를 갖추었다면 그 매각대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 민법 제428조 제1항은 보증인이 주채무자가 이행하지 않는 채무를 이행할 의무가 있다고 하고, 제428조의2 제1항은 보증의 의사가 보증인의 기명날인 또는 서명이 있는 서면으로 표시되어야 효력이 생긴다고 정합니다. 확약서가 자필이고 서명이 있으므로 방식은 갖춘 것으로 보이고, 보증금 반환 책임을 지겠다는 내용이면 그 사람에게도 청구할 수 있습니다. 다만 '집이 팔릴 때까지 기다려 주는 조건'을 어떻게 읽을지는 문구 전체로 따져야 합니다. 공증이 민사집행법 제56조 제4호처럼 강제집행을 승낙한 취지가 적힌 공정증서라면 소송 없이 집행할 수 있지만, 서명을 인증받은 정도라면 소송이 필요합니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.