매매계약이 적법하게 해제되면 매수인은 원상회복 의무를 지므로, 매도인은 가등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 매수인이 협조하지 않으면 가등기말소 소송에서 이긴 판결로 등기를 정리해야 해 시간이 걸릴 수 있습니다. 그래서 가등기를 해 주기 전에 해제 때 말소에 필요한 서류를 어떻게 처리할지 미리 정해 두는 것이 실익이 있습니다. 민법 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않으면 상대방이 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 제548조 제1항은 계약이 해제되면 각 당사자가 상대방에게 원상회복 의무를 진다고 하고, 제549조는 이 경우 동시이행에 관한 규정을 준용합니다. 부동산등기법 제93조 제1항은 가등기명의인이 단독으로 가등기의 말소를 신청할 수 있게 하고, 제2항은 가등기의무자가 가등기명의인의 승낙을 받아 단독으로 말소를 신청할 수 있게 합니다. 제23조 제4항은 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기를 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청하도록 합니다. 1번 물음입니다. 해제하려면 먼저 상당한 기간을 정해 최고해야 하므로, 계약서의 서면 최고 조항대로 기간을 분명히 적어 보내세요. 잔금 지연으로 최고 뒤 계약을 해제하면, 매수인은 가등기를 말소해 줄 의무를, 매도인은 받은 중도금 등을 돌려줄 의무를 지고, 두 의무는 제549조에 따라 동시에 이행하는 관계가 됩니다. 계약서의 위약금 약정은 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 돌려줄 돈에서 그 금액을 정산하는 문제가 함께 생깁니다. 돈을 돌려줄 때에는 제548조 제2항에 따라 받은 날부터 이자를 더해야 한다는 점도 염두에 두세요. 매수인이 말소에 응하지 않으면 가등기말소 소송을 내야 하고, 걸리는 기간은 법에 정해져 있지 않아 다툼의 정도에 따라 달라집니다. 2번 물음입니다. 특약은 넣을 수 있습니다. 예를 들어 계약이 해제되면 매수인이 즉시 가등기 말소에 협조하고, 이를 미루면 일정한 금액을 지급한다는 취지를 정해 둘 수 있습니다. 가등기를 할 때 말소에 대한 승낙서를 미리 받아 두는 방법도 생각할 수 있습니다. 다만 부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호는 등기신청서에 제3자의 승낙을 증명하는 서면을 붙이면 그 사람의 인감증명을 내도록 하고, 제62조는 첨부하는 인감증명을 발행일부터 3개월 이내의 것으로 정합니다. 미리 받은 인감증명은 실제 해제 때 쓰지 못할 수 있는데, 제60조 제4항은 승낙서가 공정증서이거나 공증인의 인증을 받은 서면이면 인감증명이 필요 없다고 정하니 승낙서를 공증해 두는 방법을 검토해 보세요. 해제를 할 때에는 최고와 해제의 뜻을 내용증명처럼 날짜가 남는 서면으로 보내고, 받은 돈과 위약금 정산 내역을 정리해 두세요. 특약을 넣을 때에는 매수인의 서명과 날짜를 분명히 받아 두세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.