어머니가 지금도 대한민국 국적을 가진 재외국민이라면 국내 부동산을 직접 팔 수 있고, 귀국하지 않고 대리인에게 맡기는 방법도 있습니다. 다만 질문 당시와 달리 지금은 국내거소신고가 외국국적동포를 위한 제도이므로, 현재 어머니의 국적과 신분증을 기준으로 서류를 준비해야 합니다. 세금은 양도소득세가 문제되며, 해외에 사는 비거주자는 비과세와 감면을 받기 어려울 수 있습니다. 아래에서 신분 서류, 등기 서류, 세금 순서로 정리합니다. 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조 제1항은 국내거소신고를 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포가 하는 것으로 정하고, 주민등록법 제6조 제1항 제3호는 재외국민이 귀국 후 주민등록을 다시 신고할 수 있게 합니다. 부동산등기법 제49조 제1항 제2호는 주민등록번호가 없는 재외국민에게는 등기관이 부동산등기용등록번호를 부여한다고 정합니다. 등기부에는 18년 전 구입 당시의 번호가 적혀 있을 것이므로, 지금 쓰는 번호와 다르면 같은 사람임을 확인할 수 있는 자료를 미리 준비하세요. 어머니가 재외국민으로 다시 주민등록을 하셨다면 그 번호와 등기부의 번호가 같은지부터 확인하시면 됩니다. 부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호는 소유자가 등기의무자로서 등기를 신청할 때 인감증명을 내도록 합니다. 제61조 제3항은 재외국민의 경우 위임장 등에 본인이 서명 또는 날인했다는 「재외공관 공증법」에 따른 인증을 받아 인감증명을 갈음할 수 있다고 정합니다. 미국 현지 공관에서 위임장 인증을 받아 국내 가족에게 매도와 등기를 맡기는 방식을 생각해 볼 수 있습니다. 위임장에는 매도할 부동산과 맡기는 일의 범위를 구체적으로 적는 것이 좋습니다. 어머니가 그사이 미국 국적을 취득하셨다면 같은 조 제4항에 따라 인감증명법에 따른 인감증명을 내거나, 본국에 인감제도가 없으면 본인이 서명했다는 뜻의 본국 관공서 증명이나 공증인의 인증으로 갈음해야 하므로 준비할 서류가 달라집니다. 소득세법 제1조의2 제1항은 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 사람을 거주자로, 그 밖의 사람을 비거주자로 정합니다. 제121조 제2항은 국내 부동산을 양도한 비거주자에게 거주자와 같은 방법으로 과세하되, 대통령령으로 정하는 비거주자에게는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 조세특례제한법 제69조 제1항의 자경농지 감면은 농지 소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 경우가 대상이어서, 해외에 사는 어머니가 받기는 어려울 수 있습니다. 집과 밭은 각각 따로 따져야 하고, 집이 비과세 대상인지도 어머니가 비거주자인지에 따라 달라집니다. 세액은 취득가액과 양도가액, 보유 기간에 따라 달라지니 계약 전에 세무사에게 계산을 받아 보세요. 해외에서 서류를 갖추는 데 시간이 걸리므로 잔금일을 여유 있게 잡는 것이 좋습니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.