부모님 재산을 일정기간 금액을 지불 하기로 하고 가등기를 할까 합니다. 소유권 이전등기 청구 권의 보전등기, 매매등기, 증여 등 나중 형제간 다툼 방지 위해 부모님께서 원한다면 비용 적게 들고 차후 등기까지 다 할 수 있는 서류는 뭘 받아 놓아야 할까요? 약 2억5천만 원입니다.
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부모님께 일정 기간 대금을 나누어 지급하기로 하고 소유권이전청구권을 보전하는 가등기를 해 두면, 나중에 본등기를 할 때 가등기 때의 순위를 확보할 수 있습니다. 이를 위해서는 매매계약서, 부모님의 인감증명서, 등기필정보 등이 필요합니다. 다만 부모와 자녀 사이의 거래는 세법상 증여로 추정되므로 실제로 대금을 지급했다는 것을 증명할 준비가 중요합니다.
부동산등기법 제88조는 소유권 등의 이전 청구권을 보전하려는 때, 그 청구권이 장래에 확정될 것인 경우에도 가등기를 할 수 있다고 정합니다. 제89조는 가등기의무자의 승낙이 있으면 가등기권리자가 단독으로 가등기를 신청할 수 있게 하고, 제91조는 가등기에 의한 본등기의 순위가 가등기의 순위에 따른다고 정합니다. 부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호는 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청할 때 인감증명을 내도록 정합니다.
가등기 단계에서는 등기원인이 되는 매매계약서에 대금 총액 약 2억5천만원과 지급 일정, 대금을 다 내면 소유권을 넘긴다는 내용을 분명히 적어 두세요. 신청은 부모님과 함께 하거나, 부모님의 승낙을 받아 단독으로 할 수 있습니다. 나중에 본등기를 할 때는 부모님이 등기의무자가 되므로 부모님의 인감증명과 등기필정보가 다시 필요합니다. 그때 부모님이 협력하지 않으면 제23조 제4항에 따라 등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아 단독으로 신청할 수 있습니다. 대금 지급 기간이 길다면 그 사이 부모님 사정이 바뀔 수 있으므로, 계약서에 남은 대금을 어떻게 처리할지도 적어 두는 것이 좋습니다.
상속세 및 증여세법 제44조 제1항은 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산을 증여받은 것으로 추정하고, 제3항 제5호는 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우 등을 제외합니다. 대가 지급이 인정되지 않으면 증여로 보아 증여세가 문제될 수 있으므로, 대금은 계좌이체로 지급하고 기록을 남겨야 합니다. 형제간 다툼을 막는 데에도 이 기록이 중요합니다. 민법 제1113조는 유류분을 계산할 때 상속개시 때의 재산에 증여재산의 가액을 더하도록 하므로, 실제로는 대가 없이 넘긴 것이 되면 다른 형제가 유류분을 주장할 여지가 생깁니다.
비용 면에서는 지방세법 제28조 제1항이 가등기의 등록면허세를 부동산 가액 또는 채권금액의 1천분의 2로 정합니다. 다만 본등기를 할 때 취득에 따른 세금이 따로 생기므로 전체 비용은 그때까지 함께 계산해 보세요. 가등기는 청구권을 보전하는 것이어서 그것만으로 소유권이 넘어오지는 않는다는 점도 기억해 두세요. 대신 제91조에 따라 본등기의 순위가 가등기의 순위를 따르므로, 순위를 지키려면 계약 직후 가등기를 해 두는 것이 의미가 있습니다.
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※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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