현재 저희 회사가 "A" 라는 회사의 공장을 임대하여 사용하다 당시 3월 31일자로 계약만료가 되었 으나 임대보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 구체적 내용은 계약만료 일자가 3월 31일이나 "A"회사(임대인)는 당사에는 아무런 연락 없이 계약기간 만료 전인 3월 28일에 "B"라는 회사에 임대차 계약을 체결하였습니다. (당사는 임대기간 전 다른 공장으로 이전하여 2월부터 공장을 비워 논 상황입니다. 물론 월세는 다 주었습니다) 당사에서 이러한 상황을 알고 4월 1일 이에 항의하며 임대보증금과 4일분의 월세를 돌려 달라고 하자 임대인은 3월 28일부터 3월 31일까지 의 임대료(월세)는 돌려줄 생각이었으나 당사에서 기분 나쁘게 전화했다며 임대건물의 원상복구 를 해야지만 임대보증금을 돌려줄 수 있다고 합니다. (실제 원상복구와 관련하여서는 2월 15일 당사 담당자와 임대인("A"사 사장)이 직접 만나 원상복구할 부분을 구두합의 하고 현재 원상 복구를 마친 상황이나 4월 1일 말을 바꾸어 추가적으로 더 원상복구를 요구하고 있는 상황입니 다) 참고로 당사는 임대건물에서 자동차부품 임가공을 하였으며 사업자 등록증은 별도로 내지 않았습니다. (본점에 사업자등록증이 있음) <질의> 1. 상가임대차 보호법에 보면 임대보증금을 돌려 받지 못할 경우 임대계약은 유지되는 것으로 알고 있는데 임대인과 현재 새로 들어온 임차인 "B"를 대상으로 임대보증금을 못 받았으니 임대차계약은 유지됨으로 새로운 임차인 "B"를 내보내고 임대보증금을 받을 때까지 당사에서 계속 사용할 수 있는지요? 2. 상기 질문1)과 같이 할 수 있다면 당사에서 새로운 임차인"B"를 내보내고 바로 다음날 이라 도 임대인에게 계약해지를 통보하여 임대보증금 반환을 요구할 수 있는지요? 3. 아니면 당사에서 계약만료 전이라도 새로운 임차인을 구할 수 있으면 구하라고 하였기 때문 에 임대보증금을 돌려받지 못했더라도 임대차계약 유지를 주장할 수 없고 임대보증금과 4일 분의 월세, 임대보증금 지연에 따른 이자 정도만 받을 수 있는 것인지요? (새로운 임차인을 구하더라도 당사에게 연락을 해야하는 것이 정상 아닌지요? 4. 원상복구와 관련하여 2월 15일 합의하여 원상복구를 마친 상태이나 현재 추가로 원상회복을 요청하며 2월 15일 당시에는 미처 다 못봤다고 이제보니 추가로 할 부분이 있다고 억지주장 을 해도 이를 다 들어주어야 하는지요? (구두상 합의는 법적효력이 없는 건가요? 아니면 입증할 수 있으면 법적 효력이 있는가요?) 5. 임대차 계약해지가 되었고 질문4)에서 처럼 만약 당사에서 추가 원상복구를 해주어야 한다면 임대인은 예상되는 원상복구 비용만큼을 제외하고 임대보증금을 돌려주어야 되지 않는지요?
