Q
저희 어머님께서 1억에 월 40만원 아파트 월세를 살았습니다. 몇 달 전에 아파트가 경매로 넘어
간다는 우편통보를 받았어요. 이후로 집주인과 수도 없는 전화 통화를 했고(절대 만나주질 않았
습니다), 그 때마다 집주인은 경매를 풀테니 걱정 말라는 답변만 되풀이 했습니다. 이번 달엔
해결하겠습니다, 이번 달엔 해결하겠습니다만 6개월을 했지요. 순진한 저흰 정말 풀어줄 거라고
생각했습니다. 왜냐하면 집주인은 본인 명의는 아니지만, 땅도 어느 정도 가지고 있었고, 본인
이름 아닌 가족들 이름으로 다른 집들도 더 있던 상황이었거든요. 결국 얼마 전에 집은 3차경매
에 매각(?)이 되었다고 연락이 왔고, 며칠 전 경매로 집을 산 새로운 집주인이 찾아와 이사해줄
것을 요청했습니다. 이사비용이라도 물어줄테니 나가라고 할 때 나가 달라고 저흰 계약 기간이 남아 있
기 때문에 최소 계약이 끝날 때까지는 버틸 수 있을 줄 알았거든요. 경매 후 저희가 받을 수 있는 돈은 거의
제로인 듯 합니다. 은행빚에 겨우 되는 금액으로 낙찰이 된 것 같더라고요. 이 상황에서 여전히
기대할 수 있는 건, 집주인인데, 지금도 집주인은 일주일 내로 해결해 줄테니 여전히 기다리라
고만 합니다. (솔직히 믿을 수 없는 상황입니다) 현재 집주인은 집주인 이름으로 된 재산은 거의
없습니다. 그나마 본인 명의로 되어 있는 땅이 얼마 전 처분이 된 상태라 (원래 그 땅 처분하고
나면 집 경매를 풀테니 걱정 말라고 했었는데 이제 와선 더 급한 일이 있어 그 돈을 썼다고
하네요) 그러나 저희가 계약한 현재의 집은 집주인의 엄마이름으로 되어 있는 집이고, 알아보니
집주인의 엄마되는 사람은 제천시에 땅도 있고 건물 딸린 집도 있습니다. 집 계약할 때 그 아들
이 모든 대행을 하고, 그 어머니는 시골에 사시는 분이였습니다. 혹 저희가 조금이라도 집값을
건질 수 있는 방법이 있을까요? 정말 한푼도 못 받고, 새집주인이 나가라고 하면 길에 나앉아야
만 하나요? 기다려 달라는 믿을 수 없는 예전 집주인의 말을 믿고 그저 기다릴 수밖에 없나요?
A
경매로 집이 팔렸더라도 보증금을 모두 잃는 것이 정해진 것은 아닙니다. 경매 절차에서 먼저 받을 수 있는 몫이 있는지, 남은 보증금을 임대인에게 청구할 수 있는지, 지금 집을 비워 줘야 하는지를 나누어 살펴야 합니다. 예전 집주인의 말만 믿고 기다리기보다 지금 할 수 있는 절차를 서두르는 것이 좋습니다.
주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약서의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정하고, 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도해야 그 보증금을 받을 수 있다고 정합니다. 제8조 제1항은 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 정하고, 그 범위는 대통령령으로 정합니다. 민사집행법 제88조 제1항은 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정합니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 경매가 행하여지면 임차권은 경락에 따라 소멸하지만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 그렇지 않다고 정합니다.
먼저 입주와 전입신고를 언제 마쳤는지, 계약서에 확정일자를 받았는지, 경매법원에 배당요구를 했는지 확인하세요. 보증금이 소액임차인 기준에 들면 은행 근저당보다 먼저 일정액을 받을 수 있으니 주택이 있는 지역의 기준을 경매법원에서 확인해 보시고, 배당표에 이의가 있으면 민사집행법 제151조 제3항에 따라 배당기일에 출석해 이의할 수 있습니다.
배당금을 받으려면 집을 매수인에게 넘겨야 하므로, 이사 시기는 배당기일과 맞추어 정하는 것이 좋습니다. 받지 못한 보증금은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 민법 제114조 제1항은 대리인이 권한 안에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 효력이 생긴다고 정하므로, 아들이 어머니를 대신해 계약했다면 임대인은 집 명의자인 어머니입니다. 어머니 명의의 땅과 건물이 있다면 민사집행법 제276조에 따른 가압류로 강제집행을 보전해 두고 보증금 반환을 청구하는 방법을 검토하세요. 먼저 어머니에게 내용증명으로 보증금 반환을 요구해 두고, 예전 집주인이 해결해 주겠다고 한 말도 문자로 남기도록 요구하세요.
집을 비워 줘야 하는지는 질문자의 임차권이 매수인에게 대항할 수 있는지에 달려 있습니다. 대항할 수 없다면 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제136조 제1항). 이사비 제안은 이 점을 확인한 뒤 협의하시고, 받기로 한다면 이사 날짜와 금액을 문서로 남기되 그 합의가 보증금 청구를 포기하는 내용이 아닌지 확인하세요. 그리고 계약서와 전입신고 기록, 집주인과 나눈 문자와 통화 기록을 보관하세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.