Q
저는 2층으로 된 다세대주택집 주인입니다. 두 달 전 2층에 새로운 세입자가 들어
왔습니다. (월세) 이사온지 한달반 후 집에 곰팡이가 조금 생겼다고 연락이
왔습니다. 그 때는 대수롭게 생각하지 않아 확인하지 않았는데 그로부터 한 달 후 곰팡
이가 많이 생겨 못살 정도라고 전화가 와서 올라가보니 방 3개 중 안방은 창문 상단에 물방울이
맺히는 결로현상이 발생하였고 이로 인해서 곰팡이가 3면에 걸쳐 퍼져있었고 나머지 작은방에는
구석에 조금 피어있었습니다. 세입자 말로는 원래 곰팡이가 있던 집인데 겨울되니깐 다시 생기는
것 같다고 합니다. 그래서 그 전에 8 년간 살았던 세입자에게 전화를 걸어 확인해본 결과 8년
동안 곰팡이가 생긴 적은 한번도 없었다고 했습니다. 가장 궁금한 것은 결로의 주된 원인이 무엇
인지 입니다. 단열공사 업체에서 방문하여 말하길, 1. 단열 부족으로 인한 결로현상이기 때문에
단열공사를 해야한다는 것입니다. 그렇게되면 집주인인 제가 수리비용 전액을 부담해야 하는
상황입니다. 2. 도배업자를 불러다 물어보니, 단열보다는 환기부족으로 인한 현상이라고 합니다.
20년 넘은 집이라 우풍이 있어서 세입자들이 바람을 막기 위해서 창문을 두꺼운 비닐로 막고
생활하고 있었는데 그것이 주된 원인이라고 합니다. 이 말을 들은 세입자는 환기를 했다고 하며
작은방에는 비닐로 막지 않았는데 구석에 곰팡이가 피었다고 합니다. 결로의 주된 원인을 무엇
으로 봐야하는지, 주된 원인에 따라 수리비 부담이 달라진다고 들었습니다. 민법 623조에 의하면
세입자는 사용물을 잘 사용해야 하는 의무가 있고, 집주인은 세입자가 잘 사용하게끔 하자보수
를 해줘야 한다고 나온 것을 확인했습니다. 이 부분이 어떻게 적용될까요? 그리고 한 가지 더
궁금한 것은 곰팡이 생기고 방치한 결과 곰팡이가 안방 대부분에 생겼는데 이것이 집을 망가뜨린
것으로 볼 수 있는지 (환기부족 등의 잘못된 생활방법) 한번 생긴 곰팡이는 없어지지 않는다고
들었는데 집주인인 제 입장에서는 나중에 다른 세입자 들일 때 대대적인 공사가 필요한 사항이
발생할 것으로 생각되어 세입자에게 손해배상 청구라도 하고 싶은 심정입니다. 손해배상 청구가
가능할까요? (살면서 발생하는 하자 중에서 적은 비용으로 고칠 수 있는 부분은 임차인도 고치며
살아야 한다는 글을 읽은 것 같습니다. 이 부분을 적용하면 처음 곰팡이 생겼을 때 빠른 조치를
취하지 않고 방치한 것으로 인한 손해배상청구 가능한지요?)
A
결로와 곰팡이의 원인이 건물 자체, 예를 들어 단열 부족에 있다면 수리는 집주인이 해야 하고, 세입자가 집을 잘못 사용한 데 있다면 세입자에게 책임을 물을 여지가 생깁니다. 원인은 법조문이 아니라 사실로 가려지므로 전문가의 확인이 먼저입니다. 다만 세입자가 곰팡이를 일찍 알렸는데 바로 확인하지 않은 사정이 있어, 방치를 이유로 한 손해배상 청구는 쉽지 않아 보입니다.
민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 목적물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다고 정합니다. 반대로 제654조가 준용하는 제610조 제1항에 따라 임차인은 계약이나 목적물의 성질로 정해진 용법으로 사용해야 하고, 제374조는 특정물을 인도할 채무자가 인도할 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존하도록 정합니다. 이를 어겨 손해가 생기면 제390조에 따라 손해배상을 청구할 수 있지만, 고의나 과실 없이 생긴 것이면 그렇지 않습니다.
질문하신 사정에 대입하면, 단열 부족이 주된 원인이라면 제623조에 따라 집주인이 수리비를 부담하는 방향입니다. 창문을 두꺼운 비닐로 막아 환기가 되지 않은 것이 주된 원인이라면, 세입자가 용법과 보존 의무를 지키지 않았다고 주장할 수 있습니다. 전 세입자가 8년 동안 곰팡이가 없었다는 말은 사용 방식 쪽을 뒷받침하는 사정이고, 비닐을 막지 않은 작은방에도 곰팡이가 핀 점은 단열 쪽을 뒷받침하는 사정입니다. 원인이 섞여 있을 수도 있으니 업체 한 곳의 말에 기대지 말고 결로 원인에 대한 전문가 의견을 서면으로 받아 두세요. 진단은 집주인과 세입자가 함께 있는 자리에서 받는 것이 나중에 다툼을 줄이는 방법입니다.
방치 문제는 제634조를 보아야 합니다. 이 조항은 임차물의 수리가 필요하면 임차인이 지체 없이 임대인에게 알리도록 정합니다. 세입자는 이사 후 한 달 반 만에 곰팡이를 알렸으므로 이 의무는 지킨 것으로 볼 여지가 큽니다. 알림을 받고도 한 달 동안 확인하지 않은 사이 곰팡이가 커졌다면, 제396조에 따라 손해배상의 책임과 금액을 정할 때 집주인 쪽 과실도 참작될 수 있습니다. 적은 비용의 하자는 임차인이 고쳐야 한다는 내용은 민법 조문에 직접 적혀 있지 않으므로, 계약서에 수선 분담에 관한 약정이 있는지 먼저 확인하세요.
이사 나갈 때는 제654조가 준용하는 제615조에 따라 임차인이 원상회복 의무를 지므로, 세입자의 잘못으로 생긴 손상은 그때 정산을 요구할 수 있습니다. 지금은 곰팡이 사진과 날짜, 업체 소견서, 전 세입자의 확인 내용을 모아 두고, 손해가 더 커지지 않도록 세입자와 함께 환기와 제거 조치부터 하세요. 나중에 원상회복 범위를 두고 다투지 않도록 지금 상태를 세입자와 함께 확인하고 사진으로 남겨 두는 것이 좋습니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.