얼마 전 건물 하자로 인한 상담을 드렸었습니다. 그 건으로 인해 주인과 상의 하에 이사를 하려 합니다. 다만 주인은 이사 후에 건물의 하자를 수리하여 임차한 후에 보증금을 반환하는 것과 주인이 소유한 다른 물건의 전세 만료일자가 곧 다가오는데 보증금을 인상하여 그 차액 으로 반환해 준다고 합니다. 이럴 경우 그냥 이사를 해도 되는 것인지, 주변 지인들의 말로는 짐을 일부 남겨놓고 이사를 해야 보증금을 받을 수 있다고 하는데 확실하게 보증금을 돌려 받을 수 있는 자세한 방법을 알려 주세요. 참고로 저는 목회자로서 다행히 교회에서 보증금을 빌려 주어 이사하게 되었습니다. 보증금을 돌려받는 대로 상환해야 합니다.
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집주인과 합의해 계약을 끝내고 이사하는 것은 가능합니다. 다만 보증금을 받기 전에 이사한다면 집이 팔리거나 경매될 때를 대비한 장치를 먼저 마련해야 합니다. 짐을 일부 남겨 두는 것보다 확실한 방법은 해지 날짜와 보증금 반환 날짜를 문서로 정하고, 임차권등기를 마친 뒤 이사하는 것입니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 같은 조 제5항은 임차권등기를 마치면 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이를 잃지 않는다고 정합니다. 같은 조 제2항은 신청할 때 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하도록 하고, 제8항은 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다.
민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 목적물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다고 정합니다. 건물 하자를 고치는 것은 집주인의 몫입니다. 민법 제387조 제1항은 채무이행의 확정한 기한이 있으면 기한이 도래한 때부터, 불확정한 기한이면 기한이 도래함을 안 때부터 채무자가 지체책임을 진다고 정합니다.
질문자는 집주인과 상의해 계약을 끝내기로 했으므로, 합의한 해지일이 지나면 임대차가 끝난 것이 됩니다. 그때까지 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 해지일이 지나야 신청할 수 있으므로, 해지일을 이삿날보다 넉넉히 앞당겨 정해 두면 등기를 마치고 이사하기 쉽습니다. 하자를 수리해 새로 세를 놓은 뒤, 또는 다른 집 보증금을 올려 받은 차액으로 돌려주겠다는 약속은 언제 이루어질지 알 수 없습니다. 합의서에는 '수리 후'가 아니라 몇 년 몇 월 며칠까지 돌려준다는 확정된 날짜를 적어 두어야 그 날짜부터 지체책임을 물을 수 있습니다. 이사는 임차권등기가 등기사항증명서에 올라간 것을 확인한 뒤에 하고, 그다음에 주민등록을 옮기세요.
합의서에는 해지일, 돌려받을 보증금 액수와 날짜, 열쇠를 넘기는 날을 적고 집주인의 서명을 받으세요. 이 합의서와 계약서, 주민등록표 초본은 임차권등기명령을 신청할 때 소명 자료로도 쓰입니다. 하자 상태는 사진과 동영상으로 남기고, 집주인과 주고받은 문자도 보관하세요. 이사 뒤 집주인이 하자를 수리하는 일정은 보증금 반환과 별개이므로, 수리가 늦어진다는 이유로 반환 날짜가 밀리지 않도록 합의서에 분명히 적으세요. 교회에 빌린 돈을 갚아야 하는 사정이 있으니, 정한 날짜에 돌려받지 못하면 바로 지급명령 등 법적 절차를 밟을 수 있도록 서류를 갖춰 두는 것이 좋습니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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