공사 중 시공사 변경, 재판 없이 공사 차질을 줄일 방법이 있나요?

공사를 마치기 전이라면 건축주는 시공사에 손해를 배상하고 도급계약을 해제할 수 있어, 재판을 거치지 않고도 계약을 끝내고 새 시공사를 정할 수 있습니다. 다만 해제를 둘러싼 다툼으로 현장 인도가 늦어지면 공사가 멈출 수 있으므로, 이미 시공된 부분의 정산과 현장 인도를 합의로 정리하는 것이 차질을 줄이는 길입니다. 판례를 근거로 들기보다 법이 정한 방법을 중심으로 정리하면 다음과 같습니다. 민법 제673조는 수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 제544조는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다고 정하고, 제543조는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하며 그 의사표시는 철회하지 못한다고 정합니다. 시공사가 공정이나 계약상 의무를 지키지 않고 있다면 기간을 정해 이행을 요구하고, 그래도 이행하지 않을 때 제544조에 따라 해제할 수 있습니다. 이 방법은 제673조와 달리 건축주가 손해를 배상하는 것을 해제의 조건으로 하지 않습니다. 시공사의 잘못이 분명하지 않다면 제673조에 따라 손해를 배상하고 해제할 수 있지만, 배상할 금액을 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 이행 요구와 해제 통지는 내용증명으로 보내 두면 언제 어떤 내용으로 했는지 나중에 증명하기 쉽고, 해제 통지는 철회할 수 없으니 새 시공사와 일정이 정해진 뒤에 보내는 것이 좋습니다. 공사가 50~60% 진행된 상태라면 다툼의 핵심은 이미 시공된 부분의 공사비를 얼마로 볼지와 현장을 언제 넘겨받을지입니다. 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있다고 정하므로, 공사비를 받지 못한 시공사가 현장을 점유한 채 비켜 주지 않으면 새 시공사가 들어가기 어렵습니다. 그래서 시공된 부분을 사진과 감리 기록으로 함께 확인하고, 정산 금액과 현장 인도일, 자재·장비 처리를 적은 합의서를 받는 것이 공사를 멈추지 않는 현실적인 방법입니다. 정산액에 이견이 있으면 다툼 없는 금액만 먼저 정리하고 나머지는 공사를 마친 뒤 따지기로 합의서에 적을 수 있습니다. 하청업체가 시공사를 믿지 못하는 상황이라면 건설산업기본법 제35조 제2항 제1호도 참고하세요. 발주자가 하도급대금을 직접 하수급인에게 지급하기로 발주자·수급인 및 하수급인이 그 뜻과 지급의 방법·절차를 명백하게 하여 합의한 경우, 발주자는 하수급인이 시공한 부분에 해당하는 하도급대금을 직접 지급하여야 합니다. 이런 합의는 하청업체가 공사를 이어 가는 데 도움이 될 수 있습니다. 계약서의 해제 조항, 지체상금, 기성 지급 조건을 먼저 확인하고, 현장 상태는 날짜가 보이게 촬영해 두세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.