약 10년 전에 임대차계약(월세)을 하고서 현재까지 거주하다 지난 달 8월4일에 계약해지 통보를 하고 보증금 반환을 요구하였습니다. 해지통보 시, 집주인이 구두로 한달 이내로 반환이 가능할 것이라고 하여 9월 초에 다른 곳으로 입주하도록 계약한 상태입니다. 그런데, 전체 거주 기간중 에 월임대료가 장기간 체납된 시점이 있었는데, 집주인은 계약서상의 조건을 적용해 이 체납 기간 전체에 대해 모두 누적해서 월임대료에 대한 연체이자(연24%)를 물리고, 이를 보증금에서 차감한 후에 돌려주겠다고 합니다. [계약서상의 주요 사항] - **연체시 월2부의 이자를 가산하여 보증금에서 제하도록 한 조항 삽입** (당시, 표준 임대차 계약서 대신 집주인이 별도 작성해 놓은 계약서 양식을 사용함) - 계약시점 : 최초 2001년6월~현재 (매년 묵시적 갱신) - 계약기간 : 임대차기간을 12개월로 함 - 월임대료 3개월 연체시 계약해지 조항. 월임대료 선불 지급 최초 계약시점 이후, 12개월 이후부터 현재까지 별도의 재계약을 하지 않아 매년 묵시적 갱신을 해온 상태입니다. (임대기간 동안 집주인은 체납에 대한 통보는 이따금 문자로 하였으나 – 통보 를 받은 경우에는 밀린 임대료를 일시에 나누어 입금해 왔음- 3개월 이상 연체시에도 집주인이 계약해지 의사를 밝히거나 가산될 연체이자에 대한 통보를 하지는 않았습니다) <쟁점 1> 이자 지급 여부 정당성 보증부 월세인데 이자를 따로 지급해야 하는 건가요? 연체발생시 계약해지를 하지 않고 뒤늦게 고율의 연체이자를 모두 받는 것이 정당한 건지 의문입니다. 원칙적으로 보증금에서 공제하고 나머지 잔금만 지급받아 정산할 수는 없는가요? 표준임대차계약서 대신, 주인이 임의로 만든 계약서를 이용해, 주택임대차보호법 10조의 (강행규정) 이 법에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다 는 조항에 위배 되는 건 아닌지 궁금합니다. <쟁점 2> 최초 계약서상에 포함된 이자율 약정의 효력 여부 (월 2부이자 적용 vs 연 5% 법정 이자) 매우 불합리한 최초 계약 당시의 10년 전 기준의 월 2부 연체이자 지급 조항이 계약서에 포함 되어 있는 상태인데, a) 계약서상의 월2부(연24%)이자를 2001년 최초계약시부터 현재시점까지 전체 기간에 누적 적용 할 수 있는 것인지, b) 아니면 비록 계약상에 포함되어 있더라도 세입자에게 현저히 불합리한 조항이므로 연 5% 범위 이내의 법정이자만 적용할 수 있는지, c) 또는, 과거 월임대료가 3개월 이상 체납된 시점부터 최초 계약상의 약정내용(연2부이자)이 효력을 잃게 되는지 알고 싶습니다. <쟁점 2> 이자 채권의 소멸시효 적용 여부 (전체 연체기간 누적 적용 vs 소멸시효 3년 이내 기간만) a) 2001년 계약 시점부터 현재까지 전체 체납 기간에 대해 모두 연체이자를 요구할 수 있는지, b) 아니면 이자채권의 소멸시효 3년 이내에 발생한 체납기간에 대해서만 연체이자를 요구할 수 있는지 궁금합니다. 현재로선, 집주인의 요구대로 연24% 이자율로 2001년부터의 전체 체납기간을 누적해 연체 이자를 매기게 되면, 월임대료의13개월치가 넘는 금액을 이자로 물게 될 상황입니다.