질문의 상황은 ○○공사에서 지은 임대아파트를 분양시점에 분양을 하고, 분양 자격 에서 결격 처리되어 미분양된 잔여세대(3채)를 일반분양 하였는데 그 중 하나를 제가 분양을 받았습니다. 제법 비싼 가격으로 분양을 받았습니다. 그리고 등기까지 모두 완료가 되어 온전히 저의 개인재산이 되었습니다. 그런데, 얼마전 임대아파트로 살던 당시의 임차인이 전화가 와서 샷시 값을 거론을 했습니다. 제가 일반분양을 받고 ○○공사와 계약을 할 때, 그 계약서에는 샷시에 관한 것은 전임차인과 협의사항이라고 되어 있다고 했습니다. 저는 임대차관계로 이 집에 들어 온 것도 아니고, 엄연히 일반분양을 받아서 들어 왔는데 임대차 상황에서 발생한 샷시 문제 를 제가 해결한다는 것은 쉽게 납득이 가지 않습니다. 이런 경우에 제가 이 부분에 대해서 법적 으로 꼭 협의를 해 주어야 하는 겁니까? 만약 제가 협의를 해주지 않는다면 상대방이(전임차인) 이 샷시를 뜯어 가겠다고 하면(일단 제 생각) 지금 현재 엄연히 제 재산인데 그건 오히려 불법적 인 행동이 아닐까요? 또 한 가지 ○○공사의 계약서에 샷시에 관한 한 협의사항이라고 명시한 것은 어디까지 효력이 있는 겁니까? 제 생각에는 협의사항이라는 것은 샷시값을 주든 안주든 구속력은 없어 보이는데요. 어떻게 해석을 하면 좋을런지요?
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등기를 마친 질문자는 아파트와 함께 건물에 붙어 하나가 된 샷시의 소유권도 원칙적으로 취득합니다. 전 임차인이 샷시 값을 청구할 상대는 원칙적으로 당시 임대인이었던 ○○공사이고, 질문자에게 곧바로 법적인 지급 의무가 생기는 것은 아닙니다. 다만 분양계약서의 "협의사항" 문구가 무엇을 뜻하는지는 계약 전체를 보고 따져야 합니다.
민법 제256조는 부동산 소유자가 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하되, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 예외로 한다고 정합니다. 제646조는 건물 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있으면 임대차가 끝날 때 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. 형법 제366조는 타인의 재물을 손괴하거나 효용을 해한 사람을 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처합니다.
샷시가 창틀에 고정되어 떼어 내면 건물이 훼손되거나 샷시 자체의 가치가 크게 떨어지는 상태라면 건물에 부합한 것으로 볼 여지가 큽니다. 그렇다면 샷시는 지금 소유자인 질문자의 재산이고, 전 임차인이 동의 없이 뜯어 가면 재물손괴가 문제 될 수 있습니다. 동의 없이 집 안에 들어오면 형법 제319조의 주거침입도 문제 됩니다. 반대로 샷시가 쉽게 분리되어 독립된 물건으로 남아 있다면 전 임차인 소유로 남을 여지가 있는데, 그 경우에도 매수를 청구할 상대는 법에 따라 임대인입니다.
분양계약서의 "샷시는 전 임차인과 협의사항"이라는 문구는 그 자체로 질문자가 일정 금액을 내야 한다고 정한 것이 아니라면, 대화해 보라는 정도의 의미로 볼 여지가 있습니다. 그러나 분양가가 샷시를 빼고 정해졌다거나 별도 정산을 전제로 계약했다는 사정이 계약서나 공고문에 드러나 있다면 결론이 달라질 수 있습니다. 문구의 정확한 문장, 분양 공고문, 분양가 산정 내용을 함께 확인해야 합니다.
우선 ○○공사에 샷시의 소유 관계와 계약서 문구의 취지를 서면으로 질의해 답을 받아 두십시오. 전 임차인에게는 임대차 관계에서 생긴 청구는 임대인에게 하라는 뜻을 분명히 전하고, 샷시를 떼어 가는 데 동의하지 않는다는 의사도 문자 등 기록이 남는 방식으로 밝혀 두는 것이 좋습니다. 분양계약서와 등기 서류, 통화 내용 메모도 함께 보관하시기 바랍니다.
전 임차인이 임대차 당시 샷시를 설치하면서 임대인의 동의를 받았는지, 임대차가 끝날 때 ○○공사와 어떤 정산을 했는지도 중요합니다. 이미 ○○공사와 정산했거나 매수청구를 포기하는 약정이 있었다면 전 임차인의 청구는 더욱 근거가 약해집니다. 전 임차인이 내용증명을 보내오면 무시하지 말고 위 사정을 적어 서면으로 답해 두는 것이 좋습니다. 대화가 감정싸움으로 번지지 않도록 통화보다는 문자로 의견을 주고받으시기 바랍니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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