건축물대장이 없는 무허가 건물은 지금 상태로는 소유권보존등기가 어려워 매매와 담보대출에 제약이 따릅니다. 다만 등기 없이 파는 경우에도 1세대 1주택 요건을 갖춘 무허가 주택이라면 미등기 양도의 무거운 세율을 피할 수 있는 규정이 있습니다. 어머니가 스스로 계약하기 어려운 상태라면 성년후견 절차가 먼저 필요할 수 있습니다. 부동산등기법 제65조는 미등기 건물의 소유권보존등기를 건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 자나 그 상속인, 확정판결로 소유권을 증명하는 자, 수용으로 취득한 자, 시장·군수 등의 확인으로 소유권을 증명하는 자가 신청할 수 있게 합니다. 대장이 없다면 대장을 통한 방법은 쓸 수 없고, 판결이나 시장의 확인으로 등기가 가능한지는 시청과 등기소에 구체적으로 확인해야 합니다. 건물이 30여 년 전부터 있었다는 점을 보여 주는 재산세 납부 내역이나 사진 같은 자료도 모아 두면 소유를 설명하는 데 도움이 됩니다. 민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다고 정하므로, 등기가 없으면 사는 사람이 소유권을 등기로 넘겨받을 수 없어 거래가 어렵습니다. 어머니가 계약 내용을 이해하고 결정하기 어려운 상태라면, 민법 제9조에 따라 4촌 이내의 친족 등이 가정법원에 성년후견개시의 심판을 청구할 수 있고, 선임된 후견인은 제949조에 따라 어머니의 재산을 관리하고 재산에 관한 법률행위를 대리합니다. 지금 어머니가 팔면 어머니에게 양도소득세가 부과됩니다. 소득세법 제104조 제1항 제10호는 미등기양도자산에 100분의 70의 세율을 적용하지만, 같은 조 제3항 단서와 소득세법 시행령 제168조 제1항 제4호는 1세대 1주택 비과세 대상 주택으로서 건축법에 따른 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산을 미등기양도자산에서 제외합니다. 따라서 어머니 세대가 이 주택 하나만 보유하고 보유기간 등 요건을 갖추면 소득세법 제89조 제1항 제3호의 비과세를 검토할 수 있습니다. 다만 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 제외됩니다. 어머니가 돌아가신 뒤 상속받으면 상속세가 문제됩니다. 상속세 및 증여세법 제21조 제1항은 거주자의 사망으로 상속이 개시되면 기초공제 등을 합친 금액과 5억원 중 큰 금액을 공제받을 수 있게 하므로, 상속재산 가액이 공제액보다 적으면 낼 상속세가 없을 수 있습니다. 상속받은 뒤 그 주택을 팔 때에는 상속인에게 양도소득세 문제가 따로 생기므로 상속 후의 처분 계획도 함께 고려해야 합니다. 어느 쪽이 유리한지는 주택 가격, 어머니 세대의 다른 주택 보유 여부, 상속재산 전체 규모에 따라 달라집니다. 매매를 추진한다면 계약서에 건물이 미등기라는 사실을 분명히 적고, 대지 등기부와 건물 현황 자료를 함께 준비해 두세요. 구체적인 사안은 변호사나 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.