피해를 입은 질문자는 사기죄로 고소할 수 있습니다. 다만 고소가 곧 처벌로 이어지는 것은 아니고, 집주인이 사정을 숨겨 보증금을 받았다고 볼 수 있는지가 수사에서 가려집니다. 고소와 별개로 경매 절차에서 보증금을 지키는 조치를 서둘러야 하고, 특히 배당요구 기한을 놓치지 않는 것이 가장 급합니다. 현행 형법 제347조 제1항은 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자를 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처합니다. 다만 이 법정형은 2025년 12월 개정된 내용이고, 제1조 제1항에 따라 처벌은 행위 시의 법률에 따르므로 법정형은 계약 당시의 법을 기준으로 합니다. 형사소송법 제223조는 범죄로 인한 피해자가 고소할 수 있다고 정하고, 제237조는 고소를 서면 또는 구술로 사법경찰관에게 하도록 하고, 구술로 고소하면 사법경찰관이 서류를 작성하도록 정합니다. 질문자처럼 피해자가 처벌을 구하는 것은 고발이 아니라 고소입니다. 계약할 때 집주인이 이미 은행 이자를 연체하고 있었고 이를 말하지 않았다는 점만으로 사기가 된다고 단정하기는 어렵습니다. 제347조의 요건에 비추어, 사실을 숨긴 것이 질문자를 속인 것에 해당하는지, 그 때문에 질문자가 보증금을 냈는지가 쟁점이 됩니다. 고소장에는 계약 날짜, 집주인이 한 설명, 이자 연체가 시작된 시점, 경매가 시작된 날짜를 보여 주는 자료를 정리해 내면 사실관계를 설명하기 쉽습니다. 보증금 회수는 경매 절차에서 따로 챙겨야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 주택 인도와 주민등록이라는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 질문자보다 먼저 등기된 은행 근저당이 있으면 배당 순서에서 뒤로 밀릴 수 있습니다. 제8조는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 권리를 정하되, 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 하고 대상과 금액은 대통령령으로 정하도록 하므로 질문자의 보증금이 그 기준에 해당하는지 확인하세요. 배당 순위나 금액에 이의가 있으면 제3조의2 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제88조 제1항은 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하고, 제84조 제1항은 법원이 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하도록 합니다. 법원에서 받은 서류로 종기를 확인해 그 전에 배당요구를 하세요. 계약서, 확정일자, 전입 기록, 보증금 입금 내역, 등기사항증명서를 준비해 두세요. 경매에서 보증금을 다 돌려받지 못하면 남은 금액은 집주인에게 따로 청구해야 합니다. 고소만으로 보증금이 돌아오지는 않으므로 두 절차를 함께 진행하는 것이 좋습니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.