업주를 사기로 처벌받게 하려면 계약 당시부터 영업을 계속하거나 보증금을 돌려줄 수 없다는 사정을 숨기고 보증금을 받았다는 점이 드러나야 합니다. 보증금 회수는 근저당권에 따른 경매 배당이 중심이고, 모자라는 부분은 업주를 상대로 따로 청구해야 합니다. 매각 뒤에 배당을 받지 않고 점유를 계속하면 매수인이 법원의 인도명령으로 내보낼 수 있습니다. 형법 제347조 제1항은 사람을 기망하여 재물의 교부를 받은 자를 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 계약 한 달 만에 공과금 체납으로 문을 닫았다면 계약 당시 이미 체납과 과다한 대출이 있었는지, 그 사실을 숨겼는지가 고소의 핵심입니다. 계약 뒤에 사정이 나빠져 돌려주지 못한 것이라면 기망을 인정받기 어려울 수 있습니다. 민법 제356조는 저당권자가 담보로 제공된 부동산에서 다른 채권자보다 자기 채권을 우선 변제받을 권리가 있다고 정하고, 부동산등기법 제4조 제1항은 같은 부동산에 등기한 권리의 순위는 등기한 순서에 따른다고 정합니다. 민사집행법 제148조 제4호는 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 저당권을 가진 채권자를 배당받을 채권자로 정하므로, 1억4천만원 근저당권은 순위에 따라 배당에 참여합니다. 다만 앞 순위인 은행 채권이 14억원을 넘는다면 매각대금에서 은행 몫이 먼저 나가고 남는 금액만 배당받게 됩니다. 확정일자를 받은 2천만원 부분은 이 계약이 상가 임대차로 인정되고 대항요건을 갖춘 경우에만 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항의 우선변제를 주장할 수 있어, 계약의 성격부터 따져 보아야 합니다. 배당으로 다 받지 못한 금액은 업주를 상대로 반환을 청구해야 합니다. 업주에게 다른 재산이 있다면 민사집행법 제276조 제1항에 따른 가압류로 강제집행을 미리 보전하는 방법을 검토하세요. 점유에 관해서는 민사집행법 제91조 제2항이 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다고 정하므로, 근저당권도 매각과 함께 사라집니다. 제136조 제1항은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원이 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있고, 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람은 예외로 둡니다. 그런 권원이 없다면 인도명령을 받게 되고, 따르지 않으면 제6항에 따라 집행관의 집행으로 이어질 수 있습니다. 점유로 버티기보다 배당 절차에서 받을 수 있는 금액을 확보하는 쪽이 현실적입니다. 계약서, 확정일자를 받은 서류, 근저당권 설정 등기 내용, 영업 중단 경위를 보여 주는 자료를 모아 두고, 경매 사건 기록에서 배당기일과 예상 배당액을 확인하세요. 고소를 한다면 계약 당시 업주가 한 설명과 실제 체납이 시작된 시기를 비교할 수 있는 자료를 함께 내는 것이 좋습니다. 다른 용역 계약자들도 같은 처지라면 각자의 계약 형태와 담보 순위를 함께 확인해 대응 방향을 정하세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.