위임장이 없었다는 것만으로 계약이 당연히 무효가 되지는 않습니다. 대리권 없이 한 계약도 집주인 본인이 추인하면 계약할 때로 거슬러 효력이 생기는데, 집주인 측이 계약금을 갖겠다고 하는 것은 계약을 인정하는 태도로 볼 여지가 큽니다. 그래서 무효 주장보다는 계약금 몰수 약정의 내용과 입주일 조정을 따지는 것이 현실적이고, 지금 집 보증금은 임차권등기명령으로 권리를 지키면서 이사하는 방법이 있습니다. 민법 제130조는 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다고 하고, 제133조는 추인은 다른 의사표시가 없으면 계약시에 소급하여 효력이 생긴다고 정합니다. 제134조는 상대방이 본인의 추인 전까지 계약을 철회할 수 있게 하면서도, 계약 당시 대리권 없음을 안 때에는 철회할 수 없다고 정합니다. 특약에 잔금 때 위임 서류를 갖추기로 적었다면 계약 당시 위임장이 없다는 사실을 알았던 것이어서 제134조의 철회도 어렵습니다. 또 어머니에게 실제로 대리권이 있었다면 위임장은 이를 증명하는 서류일 뿐이어서 계약은 처음부터 유효합니다. 집주인 본인이 나중에 계약을 인정하지 않는다면 그때는 계약의 효력을 다툴 수 있지만, 지금처럼 계약금을 갖겠다고 하는 상황에서는 그 가능성이 낮습니다. 중개사 책임(공인중개사법 제30조)은 위임장 문제로 손해가 생긴 경우에 따질 일인데, 지금 문제는 입주일을 지키지 못한 데서 생긴 것이라 연결이 약합니다. 계약금에 관해 민법 제398조 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 제2항은 그 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 계약서에 임차인이 위약하면 계약금을 포기한다는 취지의 조항이 있는지 확인하세요. 조항이 있더라도 1,000만원이 실제 손해에 비해 지나치게 크면 감액을 다툴 여지가 있습니다. 가장 먼저 할 일은 집주인 측과 입주일을 미루는 합의를 시도하는 것입니다. 지금 집의 보증금을 언제 받을 수 있는지 사정을 설명하고, 미뤄지는 기간의 비용 부담을 제안하는 식으로 협의해 볼 수 있습니다. 합의가 되면 바뀐 입주일과 조건을 서면으로 남기세요. 지금 사는 집에 관해 주택임대차보호법 제4조 제2항은 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못하면 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며 그 뒤에는 이사를 가도 이미 취득한 권리를 잃지 않는다고 정합니다. 신청과 등기 비용도 임대인에게 청구할 수 있습니다. 등기가 끝난 것을 확인한 뒤 이사하세요. 계약서와 특약, 계약금 송금 내역, 양쪽 집주인과 주고받은 문자를 모두 보관해 두세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.