전세 만기 뒤 집주인 집에 가압류까지 걸렸는데, 보증금은 어떻게 받나요?

전세권 설정을 하지 않았더라도 집에 들어가 전입신고를 하고 확정일자를 받았다면 주택임대차보호법의 보호를 받습니다. 질문자가 확정일자를 받은 날은 집주인 집에 가압류가 걸린 날보다 앞서므로, 경매가 되면 그 가압류 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 집주인이 돈이 없다며 버티면 지급명령이나 판결을 받아 그 집에 강제경매를 신청하는 방법이 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 정합니다. 제3조의2 제2항은 이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 질문자는 8월 9일에 입주하고 8월 28일에 확정일자를 받았으며, 가압류는 이듬해 7월 3일에 걸렸습니다. 입주 무렵 전입신고도 했다면 가압류보다 앞서는 우선변제권을 갖춘 것입니다. 다만 질문자보다 먼저 설정된 근저당이 있다면 그 근저당이 먼저 배당받으므로, 등기사항증명서로 앞선 권리가 있는지 확인하세요. 돈을 받는 순서는 이렇습니다. 민사소송법 제462조는 금전 지급을 목적으로 하는 청구에 대하여 법원이 채권자의 신청에 따라 지급명령을 할 수 있다고 정합니다. 소송을 낸다면 주택임대차보호법 제13조가 보증금반환청구소송에 소액사건심판법의 일부 규정을 준용하므로 비교적 빠르게 진행됩니다. 판결 등을 받은 뒤에는 제3조의2 제1항에 따라 집을 먼저 비워 주지 않고도 그 집에 경매를 신청할 수 있습니다. 경매에서 우선 배당을 받으려면 같은 조 제3항에 따라 낙찰받은 사람에게 집을 넘겨주어야 합니다. 이사를 먼저 해야 한다면 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 신청하고, 등기를 마친 뒤에 이사하세요. 같은 조 제5항은 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정합니다. 등기 없이 주소를 옮기면 가압류보다 앞서는 지금의 순위를 잃을 수 있습니다. 집주인이 새 세입자가 들어와야 준다고 한 통화 내용과 반환을 요구한 기록을 보관하세요. 반환 날짜를 정해 달라고 요구하고, 그 날짜까지 돌려주지 않으면 위 절차를 밟겠다는 뜻을 내용증명에 함께 적어 두세요. 경매가 시작되면 법원이 정한 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 하는지도 꼭 확인하세요. 다만 질문 속 계약은 이듬해 8월에 끝났습니다. 그 뒤 집을 비워 주고도 보증금을 돌려받지 못한 채 10년 넘게 지났다면, 민법 제162조 제1항이 정한 채권의 소멸시효 10년이 이미 지나 지금은 보증금을 청구할 수 없게 되었을 가능성이 매우 큽니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.