동네에 구상금 사건(○○○)으로 부동산 강제 경매가 결정되었습니다. 부동산은 전, 주택이 포함된 9건입니다. 등기부등본을 떼어보면 가압류건이 기재되어져 있습니 다. 해당 경매를 낙찰받으면 낙찰자는 해당 가압류의 상태도 함께 낙찰받는지, 아니면 소멸되는 지 문의드립니다. (이것을 대항력이라고 하고 대항 요건이라고 부르는지도 궁굼합니다) 해당 채무는 1,200만원정도이며 실제 매매가는 1억정도 하지 않을까 (제대로 판매된다면) 생각되어져 서 경매 낙찰대출이라도 해서 낙찰 받을 생각을 하고 있습니다.
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첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 가압류는 배당을 받는 권리이고, 법이 매수인이 떠안는 권리로 정한 것에 들어 있지 않아 대금을 내면 말소되는 것이 원칙입니다. 다만 법원이 만드는 매각물건명세서에 매각으로 효력을 잃지 않는 권리가 적혀 있는지는 꼭 확인하세요. 대항력은 가압류가 아니라 임차인 같은 사람이 제3자에게 권리를 주장할 수 있는지를 말할 때 쓰는 말입니다.
민사집행법 제91조 제2항은 매각부동산 위의 모든 저당권이 매각으로 소멸한다고 하고, 제4항은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 있는 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다고 하며, 제5항은 유치권으로 담보하는 채권을 매수인이 변제할 책임이 있다고 정합니다. 제148조 제3호는 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자를 배당받을 채권자로 정하고, 제144조 제1항 제2호는 매각대금이 지급되면 매수인이 인수하지 아니한 부담의 기입을 말소하는 등기를 촉탁하도록 합니다. 제105조 제1항 제3호는 등기된 권리로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것을 매각물건명세서에 적도록 합니다.
질문하신 가압류는 매수인이 인수하는 권리로 열거된 것에 들어 있지 않고, 가압류채권자는 배당 절차에서 몫을 받게 됩니다. 그래서 낙찰자가 대금을 다 내면 가압류 기입은 말소 촉탁 대상이 되는 것이 원칙입니다. 경매개시결정이 등기된 뒤에 한 가압류라면 제88조 제1항에 따라 배당요구를 해야 배당을 받지만, 이 역시 매수인이 인수하는 권리로 열거된 것은 아닙니다. 가압류가 여러 건이면 각 등기 날짜가 첫 경매개시결정등기보다 앞서는지 등기부에서 확인해 두세요. 채무가 1,200만원 정도라는 점은 낙찰자가 낼 돈과는 별개이고, 낙찰자는 매각대금을 내는 것으로 족합니다.
대항력이라는 말은 주택임대차보호법 제3조에서 볼 수 있습니다. 이 조문의 제목이 '대항력 등'이고, 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 임대차가 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 제3조의2 제2항은 이를 대항요건이라고 부릅니다. 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 주택에 대항력 있는 임차인이 있으면 낙찰자가 보증금을 돌려줄 책임을 질 수 있습니다.
물건에 '전'이 포함되어 있다면 농지법 제8조 제1항에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 하고, 제6항에 따라 소유권 등기를 신청할 때 첨부해야 합니다. 발급받을 수 있는지 입찰 전에 확인하세요.
제105조 제2항에 따라 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서 사본은 법원에 비치되어 누구든지 볼 수 있습니다. 입찰 전에 지금 누가 살고 있는지와 임차인 여부, 유치권 신고, 9건이 함께 팔리는지 따로 팔리는지를 확인하고, 낙찰대출이 가능한지도 미리 알아보세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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