전세금 우선변제, 전세권 설정 후 압류가 들어온 아파트 경매하면 선순위로 받나요?

전입과 이사를 마친 날 전세권까지 설정했고 그 뒤에 압류와 가압류가 들어왔다면, 질문자는 그 권리들보다 앞선 순위에 있습니다. 확정일자는 받지 않았지만 등기된 전세권으로 우선변제를 주장할 수 있고, 주택임대차보호법의 대항력도 따로 갖추고 있습니다. 다만 세금은 압류한 날이 아니라 법정기일을 기준으로 순위를 비교하므로 배당 단계에서 확인이 필요합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 같은 법 제3조의2 제2항의 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정됩니다. 민법 제303조 제1항은 전세권자가 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 정하고, 제318조는 전세금 반환이 지체되면 전세권자가 경매를 청구할 수 있게 합니다. 1번, 2006년 11월 24일 전세권을 설정했고 다음 날부터 대항력이 생겼으므로 2008년 이후의 압류와 가압류는 모두 그보다 늦습니다. 새마을금고의 가압류 같은 일반 채권보다는 전세권이 먼저 배당받습니다. 다만 국세처럼 법률이 따로 순위를 정한 채권은 아래 3번처럼 따로 따져야 합니다. 2번, 민사집행법 제91조 제4항은 먼저 설정된 전세권을 매수인이 인수하되 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다고 정합니다. 그러나 주택임대차보호법 제3조의5는 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않는다고 정하므로, 배당에서 다 받지 못한 금액은 대항력을 근거로 낙찰자에게 요구할 길이 있습니다. 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이나 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자가 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 3번, 국세기본법 제35조 제1항 제3호는 법정기일 전에 설정된 전세권으로 담보된 채권을 국세보다 앞세우고, 제2항은 법정기일을 신고일이나 납부고지서 발송일 등으로 정합니다. 이 원칙의 예외는 제3항이 정한 그 재산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세여서, 세무서의 압류가 임대인의 사업이나 소득에 관한 세금 때문이라면 이에 해당하지 않습니다. 현행 제7항은 주거용 건물의 전세권 설정일보다 법정기일이 늦은 이 세금들의 몫을 전세금이 대신 변제받을 수 있게 합니다. 지방세도 지방세기본법에 같은 구조의 규정이 있습니다. 경매가 시작되면 민사집행법 제84조 제4항에 따라 법원이 조세 관청에 채권의 유무와 액수를 신고하도록 최고하므로, 신고된 세금의 종류와 법정기일을 확인하세요. 경매 전에는 임대인에게 납세증명서를 받아 보는 방법이 현실적입니다. 대항력을 지키려면 배당이 끝날 때까지 그 집에 살면서 주민등록을 옮기지 마세요. 전세권 설정 등기 서류, 계약서, 내용증명을 보관하세요. 2009년 무렵의 일에 지금 규정이 그대로 적용되는지는 개정 법률의 부칙에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.