임대인께서 임차인과 합의해 상가 임대차보증금을 담보할 목적으로 임차인 명의의 전세권설정등기를 해 주었고, 주류업자가 근저당을 설정받을 때 그 사실을 알고 있었다면, 임대인은 주류업자에게도 밀린 차임 등을 보증금에서 공제한다고 주장할 수 있습니다. 주류업자가 그 사정을 몰랐다면 판단이 달라지므로, 설정 당시 주류업자가 무엇을 알았는지가 핵심입니다. 민법 제303조제1항은 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용·수익하며 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 정하고, 제371조제1항은 전세권을 저당권의 목적으로 한 경우 저당권 규정을 준용한다고 정합니다. 제108조는 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효이지만, 그 무효를 선의의 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결은 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 임대인과 임차인의 합의에 따라 마친 전세권설정등기는 유효하지만, 그 전세권설정계약은 차임 약정이 없고 전세금이 연체차임으로 공제되지 않는 점 등 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시로서 무효라고 했습니다. 그리고 전세권저당권자가 저당권 설정 당시 그 전세권이 임대차보증금반환채권을 담보하려고 마쳐진 것임을 알고 있었다면, 임대인은 전세권저당권자에게 임대차계약에 따른 연체차임 등의 공제 주장으로 대항할 수 있다고 했습니다. 반면 그런 사정을 알지 못한 제3자에게는 그 무효를 주장할 수 없다고 했습니다. 같은 판결은 전세권 존속기간이 끝나면 저당권자는 전세금반환채권에 대한 압류 및 추심명령이나 전부명령 등으로 지급을 구해야 하고, 이때 임대인은 그 명령이 송달된 때를 기준으로 그 이전에 임차인과 사이에 생긴 모든 항변사유로 대항할 수 있다고 했습니다. 질문 1에 대해 보면, 주류업자가 이 대출이 상가 임대차보증금을 담보로 한 것임을 알고 근저당을 설정받았다면, 위 판례에 따라 보증금 4,000만원에서 밀린 차임 등을 공제하고 남은 금액만 주류업자와의 관계에서 문제가 됩니다. 근저당이 설정된 2,000만원을 공제 없이 그대로 내주어야 하는 것은 아닙니다. 주류업자가 그 사정을 몰랐다면 위 판례가 인정한 공제 주장 방식을 그대로 쓸 수 없으므로, 대출과 근저당 설정 당시 주류업자가 무엇을 알았는지 확인할 수 있는 자료를 먼저 살펴보셔야 합니다. 질문 2에 대해 보면, 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 제2조제3항은 이 조항을 보증금액이 큰 임대차에도 적용한다고 정합니다. 월 차임이 330만원이므로 연체된 차임이 3기분인 990만원에 이르렀다면 계약을 해지할 수 있습니다. 해지를 미루는 동안 연체가 계속 쌓이면 보증금에서 공제하고 남는 금액은 그만큼 줄어듭니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.