(계요) 매도자(갑)과 매수자(을)는 임야를 매매하기로 하고 계약금과 중도금을 지급했으며, 잔금 기일이 지났으나 현재 잔금을 치루지 않고, 매도자가 몇차례 잔금를 치뤄라는 내용증명서를 보낸 상태임. 내용에는 기일내 잔금을 치루지 못하면 계약은 해지 된다는 문구가 있음. 잔금기일 이후 매수자는 매도자에게 기일을 몇차례 연기해 줄것을 부탁하고, 그동안 몇차례 매도자가 금융기관에 대출한 대출금의 이자를 납부한 사실이 있음. (질의내용) 1. 이럴 경우 현재 계약이 성립된 상태인가요? 아니면 일방적으로 해지된 상태인지요? 2. 이럴 경우 매도자 갑이 제3자에게 이 임야를 다시 매매할 수 있는지요? 있다면 어떤 절차를 밟아야 하는가요? 3. 매도자가 계약을 해지하기 위해서는 매수자에게 계약금을 제외한 중도금만 되돌려 주면 되는가요? (현재 매도자는 매수자에게 잔금액을 추가로 더 줘도 받지 않겠다고 합니다) 4. 또 매수자가 잔금액과 지연이자를 지금 주면 계약이 가능한가요?
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매도인이 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고하면서 그 기간 안에 치르지 않으면 계약을 해제한다는 뜻을 밝혔고 매수인이 끝내 잔금을 치르지 않았다면, 계약은 해제되었다고 볼 여지가 큽니다. 다만 그 뒤 매도인이 기한 연장 부탁을 받아들이거나 매수인이 대신 낸 대출 이자를 받아 온 사정이 있다면, 계약이 여전히 유지되고 있다고 다툴 여지도 생깁니다. 결론은 내용증명의 문구와 그 뒤의 경과에 따라 달라집니다.
민법 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않으면 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않은 때에는 계약을 해제할 수 있다고 정하고, 제543조는 해제를 상대방에 대한 의사표시로 하며 이를 철회하지 못한다고 정합니다. 제548조는 계약이 해제되면 각 당사자가 원상회복의 의무를 지고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙이도록 정합니다. 제551조는 해제가 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않는다고 정하고, 제398조 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다.
1번, 최고 기간이 지나 해제의 효과가 생긴 뒤에 매도인이 새로 기한을 연장해 주었는지가 관건입니다. 2번, 계약이 적법하게 해제되었다면 매도인은 제3자에게 다시 팔 수 있습니다. 다만 해제 여부가 다투어지는 상태에서 팔면 분쟁이 커질 수 있으므로, 해제를 통지한 서면을 갖추고 받은 돈을 돌려줄 준비를 해 두는 것이 순서입니다. 3번, 해제되면 원상회복으로 받은 계약금과 중도금을 모두 돌려주는 것이 원칙입니다. 계약서에 매수인이 위약하면 계약금을 위약금으로 한다는 약정이 있다면 계약금을 손해배상으로 가질 수 있고, 그런 약정이 없다면 실제 손해를 따로 증명해 배상을 청구해야 합니다. 참고로 제565조 제1항의 계약금에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 할 수 있는데, 이미 중도금이 지급되었으므로 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주는 방식으로 계약을 끝내는 것은 어렵습니다. 매수인이 대신 낸 대출 이자도 정산할 때 함께 따져 보아야 합니다. 4번, 이미 해제되었다면 매수인이 지금 잔금과 지연이자를 주더라도 매도인이 받을 의무는 없습니다. 반대로 아직 해제되지 않았다면 매수인은 잔금을 제공하며 이행을 요구할 수 있고, 매도인이 받지 않으면 제487조에 따라 공탁할 수 있습니다.
계약서, 매도인이 보낸 내용증명 전부와 받은 날짜, 기한 연장을 부탁한 문자, 대출 이자를 낸 기록을 날짜순으로 정리하고, 내용증명의 배달 증명도 함께 보관하세요. 매도인이라면 기간을 정한 최고와 해제 통지를 서면으로 분명히 남겨 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법이고, 매수인이라면 잔금을 마련할 수 있는지와 연장 합의의 증거를 먼저 확인해야 합니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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