Q
4년전 토지판매 회사에서 1100평을 분할 등기하여 200평을 구입을 했습니다.
지역이 먼곳이라 한번씩 가보면 콩이든 마늘이든 심어 놓은 상태라 예전에 짓는분이 계속 짓고 있나보다하고 생각했습니다.
그때는 제가 당장 농사를 짓을수가 없는 상황이라 땅을 놀리니 누군가라고 짓는게 낫지, 내가 농사짓을때 필요하면 이야기할려고 했었습니다.
얼마전 주말농장처럼 이용하려고 수소문 해서 농작하시는분을 찾았습니다.
콩수확이 연말이라 그때까지만 하시고 짓지 말라고 하고 저희가족은 농사를 지을 마음으로 작은 콘테이너를 구입하여 올초에 갔는데 또다른 무언가가 심어져 있는 것이였습니다.
그래서 농작인에게 물어보니 자기는 3년전부터 매년 한사람에게 토지이용료를 지불했다는 것이였습니다.
일단 콘테이너는 밭근처에 두고 토지이용료 받은 사람에게 전화하여 제 지분에 대한 이용료를 달라고 하니 발끈하면서 자기는 토지판매회사에 물어보고 받아라고 해서 받았다며 가만있다가 지금에 와서 토지이용료를 달라고 하냐며 받으려면 지급부터 권리를 이행해서 받아라면서 욕만 실컷하고 전화를 끊더라구요
그래서 지금은 돈이 문제가 아니라 너무 괜심해서 제 권리를 찾을수 있는 것인지 궁금하여 글을 올립니다.
그때 같이 분할 등기를 한 사람들에게는 연락도 없이 자기가 1100평에 대한 토지이용료를 받은 사람은 따로 처벌할수 있는 법이 없나요,
만약 누군가가 이용료를 받고 있었다면 가만 있을 사람이 어디 있겠습니까. 저도 대출을 받아 땅을 샀는데...
정말 궁금합니다. 이렇게 당하고 있어야 하는지 방법이 있으면 절차를 알고 싶습니다.
A
땅의 소유자나 공유자가 아닌 사람이 권한 없이 그 땅을 빌려주고 이용료를 받았다면, 받은 돈 가운데 질문자 몫은 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 앞으로 남이 그 땅을 쓰지 못하게 하는 요구도 질문자 혼자 할 수 있습니다. 다만 받은 사람을 형사처벌하려면 속이거나 맡은 돈을 가로챈 사정이 따로 있어야 하므로, 돈 문제는 민사 절차로 정리하는 것이 중심입니다.
민법 제263조는 공유자가 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다고 정하고, 제265조는 공유물의 관리는 지분의 과반수로 결정하되 보존행위는 각자가 할 수 있다고 정합니다. 제214조는 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있다고 정합니다. 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 정하고, 제748조 제2항은 악의의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하도록 합니다.
1,100평을 여러 사람이 지분으로 나눠 등기했다면 질문자는 200평에 해당하는 지분을 가진 공유자입니다. 이용료를 받은 사람이 공유자도 아니고 지분 과반수의 결정으로 관리를 맡은 사람도 아니라면, 그가 받은 이용료는 법률상 원인 없는 이익이 될 수 있습니다. 이 경우 받은 이용료 중 질문자 지분 비율에 해당하는 금액의 반환을 청구할 수 있고, 권한이 없음을 알면서 받았다면 이자도 함께 청구할 수 있습니다. 필지가 나뉘어 200평을 단독으로 등기했다면 그 땅의 이용료는 전부 질문자 몫이 됩니다. 토지판매회사가 받으라고 했다는 말은 회사에 그런 권한이 있었는지부터 확인해야 하므로 회사에도 근거를 서면으로 물어보세요. 남이 무단으로 경작하는 것을 막는 일은 공유물을 지키는 보존행위에 해당할 수 있어 질문자 혼자서도 요구할 수 있습니다.
처벌에 대해서는, 형법 제347조는 사람을 기망하여 재물을 받은 경우를, 제355조 제1항은 타인의 재물을 보관하는 자가 이를 횡령한 경우를 처벌합니다. 권한이 없는데 있는 것처럼 농사짓는 분을 속여 돈을 받았다면 사기가 문제될 수 있지만, 이때 피해자는 돈을 낸 농사짓는 분입니다. 소유자들을 위해 이용료를 받아 두기로 한 관계에서 이를 가로챘다면 횡령이 문제될 수 있습니다. 어느 쪽이든 받은 사람과 회사의 관계, 받은 돈의 행방이 먼저 확인되어야 하고, 고소를 하더라도 돈을 돌려받는 일은 따로 청구해야 합니다.
먼저 등기사항증명서로 지분 등기인지, 필지가 나뉜 단독 등기인지 확인하세요. 농사짓는 분에게서 언제 누구에게 얼마를 냈는지 확인서나 입금 내역을 받아 두시고, 받은 사람에게 반환을 요구하는 내용증명을 보낸 뒤 응하지 않으면 지급명령이나 소송을 검토하시면 됩니다. 같은 처지의 다른 공유자들과 함께 대응하면 지분 과반수로 땅의 관리 방법을 정하기도 쉬워집니다. 민법 제162조 제1항에 따라 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되니 미루지 마세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.