현행 상가건물 임대차보호법에서는 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있고, 건물주는 법이 정한 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 갱신이 안 되더라도 건물주가 임차인이 주선한 새 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절해 권리금 회수를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 10년 규정이 언제 체결·갱신된 계약에 적용되는지는 개정 법 부칙에 따르므로 계약 시점을 확인해야 합니다. 같은 법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 하고, 3기의 차임액 연체, 무단 전대, 철거·재건축, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 등 거절할 수 있는 경우를 열거합니다. 제2항은 갱신요구권을 최초의 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정합니다. 제2조 제3항에 따라 이 규정들과 권리금 규정은 보증금액이 큰 임대차에도 적용됩니다. 약 7년 영업했다면 현행 기준으로는 10년 안이어서 갱신을 요구할 수 있는 범위입니다. 위층을 학원으로 임대하고 싶다는 사정은 열거된 거절 사유에 그대로 해당하지 않으므로, 건물주가 이를 '임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유'로 내세울 수 있는지가 다툼의 핵심이 됩니다. 보증금이 대통령령으로 정한 금액 이하인 임대차라면, 제4항에 따라 건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않을 때 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보므로, 온 내용증명의 내용과 날짜를 꼭 확인하세요. 제10조의3은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 영업상의 이점 등의 양도 또는 이용 대가로 정의합니다. 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 등으로 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 예외는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우로 둡니다. 따라서 갱신을 요구할 기간이 지났다는 이유만으로 이 보호가 사라지지는 않습니다. 배상액은 제3항에 따라 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 화재 뒤 다시 들인 시설도 권리금 가치에 반영될 수 있으니, 새 임차인을 찾아 권리금 계약을 맺어 두는 것이 출발점입니다. 계약이 끝났는데 소송으로 버티다 패소하면 민사소송법 제98조에 따라 소송비용을 부담하고, 종료 뒤 계속 영업한 기간의 사용 대가는 민법 제741조의 부당이득으로 돌려줘야 할 수 있습니다. 오래 영업하려는 목적만으로 소송을 끄는 것은 부담이 커질 수 있습니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.