Q
상가인데요 다른사람 가게를 대신 맡아 하다가 주인하고 제가 임대차 계약을 맺었습니다(계약일)
그런데 중도금지급후 잔금전 매도인이 계약해지하자고 했습니다(계약 한 달쯤 뒤)
잔금일이 따로 예정되어 있었습니다
그래서 구두로 합의한 내용을 간단한 이행합의서를 만들어 도장을 받고자 하였으나 계속 다른 얘기를 하면서 시간을 끌더니 잔금일 전에 말하기를 3주쯤 뒤에 나가라고 하였습니다
잔금일에 다른 사람과 가계약 했다는 말을 했고 앞서 계약금이 입금되었으니 날짜 진행한다고 하여서 다른곳에 본 가게를 계약할거라고 하니까 그러라고까지 하여 그말을 믿고 저는 다른가게 계약까지 헀는데 나가라던 날인 어제 단한푼의 돈도 못받았습니다 시골에 내려가서 없기도 헀지만
이틀 전 매도인을 만나니 엉뚱하게 한달을 더해도 되지 않느냐는 소리를 하여서 약속을 해놓고서 무슨소리냐고하니 도장찍은거 있냐고 하면서 법대로 하겠답니다 법대로 하면 제가 계약금 몰수 당하고 중도금밖에 못 받는데 미수된 임대료 관리비 빼고나면 제가 오히려 더 물어 내야 한다면서요
참고로 지금의 가게에 들어 오겠다고 계약한 사람이 그날 중도금을 안치렀고 잔금 날도 안지켰답니다
그런데 매도인이 그 사람과 계약할때 계약이 파기될때는 해약금 없이 계약금을 그대로 돌려주기로 했답니다
알고보니 새로 가게하겠다는 사람이 중도금을 안내니
나가라고 한 저를 그대로 붙잡고 임대료 등등을 받겠다는 자기 이익만을 위한 행동이라고 생각할수 밖에 없네요
저는 법이전에 사람은 서로 상식적으로 살아야 한다고 생각합니다
그래서 지금까지 기다려 왔는데 이렇게 당하니 무슨 조치를 취해야 할거 같습니다
정 안되면 법의 도움을 빌어야 하겠지만 소액이 아니라 아직은 원만하게 해결해 보고 싶어서 이렇게 글을 올려봅니다
지금 이상황에서 제가 어떻게 해야 합니까?
매도자가 먼저 나가라는 소리를 했는데도 정말 제가 계약금을 못 받나요?
그에 따른 법조항도 알고 싶고 관례적인 처리도 알고 싶습니다
A
주인이 먼저 계약을 끝내자고 하고 나가라고 했다면, 질문자의 계약금을 몰수할 근거는 약합니다. 계약금을 잃는 것은 질문자가 스스로 포기하고 해제하거나, 질문자의 잘못에 대비한 위약금 약정이 있는 경우의 문제이기 때문입니다. 주인이 계약을 이행하지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혔다면 그것을 근거로 계약을 해제하고 계약금과 중도금을 돌려달라고 할 수 있습니다.
민법 제565조 제1항은 계약금을 주고받은 경우 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정하고, 제567조는 이를 임대차 같은 다른 유상계약에도 준용합니다. 제544조는 상대방이 채무를 이행하지 않으면 기간을 정해 최고한 뒤 해제할 수 있되, 채무자가 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우에는 최고가 필요 없다고 정합니다. 해제는 제543조에 따라 상대방에 대한 의사표시로 합니다. 제548조에 따라 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무가 있고 반환할 돈에는 받은 날부터 이자를 붙여야 하며, 제551조는 해제가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 제398조 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다.
중도금까지 지급했다면 이미 이행에 착수했다고 볼 여지가 커서, 주인도 계약금 배액만 주고 일방적으로 해제하기는 어렵습니다. 그래서 주인이 해지를 먼저 제안했고, 잔금일 전에 3주쯤 뒤에 나가라고 했으며, 다른 사람과 계약했다고 말한 사실이 중요합니다. 주인이 법대로 하면 계약금은 몰수되고 중도금만 돌려준다고 한 말은 질문자가 계약금을 포기하고 해제하는 경우를 전제로 한 것이어서, 주인이 먼저 나가라고 한 지금 상황과는 맞지 않을 수 있습니다. 이것이 계약을 이행하지 않겠다는 뜻을 미리 밝힌 것으로 인정되면 최고 없이 해제할 수 있고, 계약금과 중도금에 이자를 더해 돌려받을 수 있습니다. 다른 가게를 계약하면서 생긴 손해는 따로 증명해 배상을 구할 수 있습니다. 반대로 질문자가 가게를 쓰던 기간의 임대료와 관리비가 밀려 있다면 주인은 이를 대등액에서 상계할 수 있습니다(제492조).
도장을 찍은 합의서가 없으므로 주인이 먼저 나가라고 한 말과 다른 사람과 계약한 사실을 보여 줄 자료가 핵심입니다. 문자, 통화 녹음, 주변 사람의 진술을 정리하시고, 계약 해제의 뜻과 반환 요구를 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 보내 두세요. 계약서에 위약금이나 계약금 몰수에 관한 특약이 있는지도 먼저 확인해야 합니다. 질문자가 주인의 제안에 동의해 스스로 나가기로 한 것인지, 잔금일에 잔금을 낼 준비가 되어 있었는지에 따라서도 판단이 달라질 수 있으니 그 경위를 날짜별로 적어 두세요. 원만하게 해결하고 싶다면 돌려받을 금액에서 밀린 임대료와 관리비를 뺀 정산표를 만들어 제시하는 것도 방법입니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.