신탁된 아파트는 등기상 소유자가 신탁회사이므로, 건설사와 계약하려면 건설사에게 임대할 권한이 있는지부터 확인해야 합니다. 권한이 확인되면 전입신고와 확정일자로 보증금을 보호받을 수 있고, 전세권 등기를 마치면 보호가 더 강해집니다. 권한을 확인하지 않고 계약하면 건설사가 부도났을 때 보증금을 지키기 어려울 수 있습니다. 신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 관리·처분 권한을 가지되, 신탁행위로 이를 제한할 수 있다고 정합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 하고, 제3조의2 제2항은 이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 후순위권리자 등보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다고 정합니다. 제3조의7은 임대인이 계약할 때 확정일자 부여일 등 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시하도록 합니다. 민법 제303조 제1항은 전세권자에게 부동산 전부에 대해 후순위권리자 등보다 전세금을 우선변제받을 권리를 주고, 제318조는 전세금 반환이 늦어지면 경매를 청구할 수 있게 합니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 중개사가 권리관계를 확인·설명하고 신탁원부 등 근거자료를 제시하도록 합니다. 1번과 4번 물음은, 중개사에게 신탁원부를 받아 신탁 계약에서 임대 권한을 누구에게 두었는지 확인하고, 신탁회사가 임대에 동의한다는 서면을 받는 것이 핵심입니다. 이런 서면을 갖추면 건설사와 계약하더라도 권한 문제를 줄일 수 있습니다. 2번과 3번은, 전세권 등기가 늦어지는 동안 입주와 함께 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아 두면 다음 날부터 대항력과 우선변제권을 갖출 수 있습니다. 전입신고만으로는 우선변제권이 생기지 않으니 확정일자를 꼭 받으세요. 5번은, 권한 있는 임대인과 계약하고 위 요건을 갖추었다면 경매나 공매에서 순위에 따라 보증금을 회수할 수 있습니다. 회사가 부도 나면 남은 세대가 경매나 공매로 처분될 수 있어, 그때 대항력과 우선변제권을 갖추었는지가 결정적입니다. 앞선 순위의 권리가 있으면 그만큼 회수액이 줄 수 있으니 계약 전에 등기사항증명서와 납세증명서를 확인하세요. 중개인의 대략적인 설명에 그치지 말고, 신탁 관계와 임대 권한을 확인·설명서에 적어 달라고 요청하세요. 계약이 끝나 보증금을 돌려받을 때 누가 반환할 의무를 지는지도 계약서에 분명히 적어 두세요. 전세권 설정 약속과 그 비용을 회사가 부담한다는 내용은 날짜를 정해 계약서 특약에 적어 두세요. 여러 세대를 모아 한꺼번에 설정한다면 예정일과 그때까지 신탁회사 동의가 유지되는지도 확인하세요. 보증금은 신탁회사가 동의한 방식과 계좌로 보내고, 보증기관의 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지도 알아보세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.