아파트를 분양 받았는데 계약서 상의 입주예정일로 부터 3개월이 지연되어 일부 세대가 참여 하여 입주지연으로 계약해제를 하고 계약금 및 위약금 청구 소송을 변호사를 선임하여 하였습니 다. <질의> 1. 계약자 본인이 사업주체에 입주지연에 따른 계약해제 통보를 내용증명으로 별도로 보내야 하는지요? 2. 입주 예정일이 3개월 지난 이후에, 즉 계약해제 소송을 청구한 이후에 입주자 사전점검을 실시한다고 통보가 왔습니다. 입주지연으로 계약해제에 따른 소송을 이미 청구한 세대가 입주자 사전점검을 해야 하는지 요? 사전점검은 입주를 위한 세대 계약자의 점검인데 이미 계약해제를 하겠다고 그리고 계약금과 위약금을 받기 위해 소송을 제기한 상태에서 사전점검을 하는 것이 맞지 않은 것 같은데 어떤지 알고 싶습니다.
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계약 해제는 상대방에게 해제한다는 뜻이 전달되면 효력이 생기므로, 소장에 해제의 뜻이 분명히 담겨 사업주체에게 송달되었다면 따로 내용증명을 보내야만 하는 것은 아닙니다. 다만 소장의 내용과 계약서의 해약조건을 확인해 필요하면 내용증명을 함께 보내 두는 것이 안전합니다. 사전점검은 입주예정자에게 주어지는 기회이므로 참여해야 할 의무가 있는 것은 아닙니다.
민법 제543조 제1항은 계약이나 법률의 규정에 따라 해제권이 있을 때 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하도록 하고, 제2항은 그 의사표시를 철회하지 못한다고 정합니다. 제111조 제1항은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생긴다고 정합니다. 제544조는 상대방이 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않을 때 해제할 수 있게 하고, 제548조는 해제하면 각 당사자가 원상회복의 의무를 지며 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더하도록 합니다. 주택공급에 관한 규칙 제59조 제3항은 주택공급계약서에 입주예정일, 지체상금의 산정 및 지급방법, 해약조건을 포함하도록 합니다. 주택법 제48조의2 제1항은 사업주체가 사용검사를 받기 전에 입주예정자가 공사 상태를 미리 점검할 수 있게 하여야 한다고 정합니다.
1번 물음에 대해, 계약서의 해약조건에 입주예정일보다 일정 기간 늦어지면 해제할 수 있다는 내용이 있다면 그에 따른 해제권을 행사하는 것이고, 그런 내용이 없다면 제544조의 최고가 필요한지도 따져 보아야 합니다. 여러 세대가 함께 낸 소송이라면 계약자마다 해제의 뜻이 소장에 담겨 사업주체에게 도달했는지 확인하세요. 내용증명은 해제의 뜻과 도달 시점을 증명하는 자료로 쓸 수 있으므로, 소송을 맡은 변호사와 상의해 보내 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.
2번 물음에 대해, 사전방문은 사업주체가 입주예정자에게 보장해야 하는 기회로 정해져 있을 뿐 입주예정자가 반드시 참여해야 하는 의무로 정해져 있지는 않습니다. 해제의 의사표시는 철회할 수 없으므로, 이미 해제를 주장하고 있다면 사전점검에 응하지 않는다는 뜻과 그 이유를 서면으로 알려 두는 것이 입장을 일관되게 하는 방법입니다. 다만 소송에서 해제가 인정되지 않으면 계약이 그대로 유지되어 입주해야 할 수도 있으니, 참여하지 않을 경우 생길 수 있는 불이익은 소송을 맡은 변호사와 미리 상의하세요.
해제가 인정되면 사업주체는 제548조에 따라 받은 계약금 등을 돌려주어야 하고, 위약금은 계약서의 해약조건과 지체상금 조항에 따라 정해집니다. 계약서, 입주예정일 안내문, 사전점검 통지서, 사업주체와 주고받은 문서를 모두 보관하세요. 사업주체가 사전점검에 오지 않으면 불이익이 있다고 알려 오면 그 내용을 서면으로 받아 두고 소송 대리인에게 전달하세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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