중도금까지 낸 뒤에는 계약금을 포기하는 방법만으로 계약을 해제하기 어렵습니다. 매도인이 사용승낙서를 받아 오지 못한 것을 이유로 해제하려면 먼저 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간 안에도 이행하지 않아야 합니다. 질문자가 계약을 지키지 못해 계약이 해제될 때 물어야 할 금액은 계약서의 위약 조항에 따르고, 계약금의 두 배를 돌려주는 것은 계약금을 받은 매도인 쪽에 적용되는 규정입니다. 민법 제565조 제1항은 계약 당시 계약금을 교부한 때 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니하면 계약을 해제할 수 있다고 정하고, 제387조 제2항은 이행기한이 없는 채무는 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 있다고 정합니다. 1번 물음에 대해 보면, 사용승낙서를 받아 오는 기한을 따로 정하지 않았으므로 3년이 지났다는 사실만으로 매도인이 바로 이행을 지체한 것은 아닙니다. 질문자가 내용증명 등으로 일정한 기간을 정해 승낙서를 가져오라고 요구하고, 그 기간 안에 가져오지 못하면 제544조에 따라 해제를 주장해 볼 수 있습니다. 다만 그 의무가 계약에서 얼마나 중요한 의무였는지가 다투어질 수 있고, 매도인이 기간 안에 승낙서를 받아 오면 해제할 수 없습니다. 해제되면 제548조에 따라 서로 원상회복할 의무가 있고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다. 2번 물음에 대해 보면, 해제 사유가 생기기 전에는 매도인이 동의하지 않는 한 질문자 혼자 계약을 끝낼 수 없습니다. 계약서상 잔금은 승낙서를 받아 온 뒤에 주기로 했으므로, 그 전에는 잔금을 내지 않았다는 이유만으로 질문자가 이행을 지체한 것으로 보기 어렵습니다. 반대로 매도인이 승낙서를 받아 와 잔금을 요구했는데 질문자가 내지 못하면, 매도인이 제544조에 따라 계약을 해제할 수 있습니다. 3번 물음에 대해 보면, 제398조 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 제2항은 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 계약서에 매수인이 위약하면 계약금을 돌려받지 못한다는 조항이 있다면 계약금으로 적힌 1억700만원 전부가 문제 될 수 있지만, 금액이 지나치게 많다면 감액을 주장해 볼 수 있습니다. 계약서 내용은 매도인과 합의해야 바꿀 수 있습니다. 계약서, 계약금과 중도금 입금 내역, 승낙서를 독촉한 기록을 보관하세요. 이행을 요구하거나 해제를 통지할 때는 내용증명으로 보내 날짜를 남겨 두세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.