허가나 신고 없이 가구 수가 달라진 건물은 건축물대장의 정정 신청만으로 지금 상태를 인정받기 어렵습니다. 공사 없이 현재 모습을 유지하려면 가구 간 경계벽 부분을 법이 정한 절차로 정리하고 주차 기준을 갖출 수 있는지를 구청과 협의해야 합니다. 건축업자나 공무원의 처벌과 손해배상은 시간이 많이 지나 어려울 가능성이 큽니다. 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제21조 제3항은 대장의 기재 내용에 잘못이 있음을 발견한 경우의 정정 신청을 정하고, 제4항은 구청이 신청 내용이 실제 현황과 맞는지 대조하도록 합니다. 건축법 시행령 제3조의2 제8호는 다가구주택의 가구 간 경계벽을 증설·해체하거나 변경하는 것을 대수선으로 정하고, 건축법 제11조 제1항은 대수선하려는 사람이 허가를 받도록 합니다. 건축법 제80조 제1항은 시정명령을 받고도 기간 안에 이행하지 않은 건축주등에게 이행강제금을 부과하도록 하고, 제3항은 부과 전에 문서로 계고하도록 합니다. 첫째 물음에 대해, 대장은 준공 당시 도면대로 적혀 있고 실제 건물이 달라진 것이므로 대장의 잘못을 바로잡는 정정 대상으로 보기는 어렵습니다. 2층을 2가구로 인정받으려면 경계벽 부분을 대수선 절차로 정리하고, 말씀하신 대로 주차대수가 부족해진다면 그 기준도 맞춰야 합니다. 주차장법 제19조 제4항은 대통령령으로 정하는 규모 이하의 부설주차장을 시설물 부지 인근에 설치할 수 있게 하고, 제5항은 일정 기준에 해당하면 설치비용을 구청에 내는 것으로 갈음할 수 있게 합니다. 인근 땅을 빌리거나 타워 주차설비를 두는 방법이 받아들여질지는 조례와 구청 판단에 달려 있으니 건축사와 함께 미리 상담해 보세요. 주차장 설치 부담이 크다면 원상복구 공사와 적법화 절차 중 어느 쪽 비용이 적은지 견적을 함께 비교해 보는 것이 현실적입니다. 이행강제금이 아직 나오지 않은 것은 시정명령과 그 불이행, 계고를 거쳐야 부과되기 때문일 수 있고, 앞으로 부과될 가능성은 남아 있습니다. 둘째 물음에 대해, 건축과 준공이 1998년에 끝났다면 형사소송법 제249조 제1항이 정한 공소시효가 지나 처벌을 구하기 어렵습니다. 손해배상도 민법 제766조가 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년으로 기간을 정하고 있어, 2003년에 위반 사실을 아셨다면 이미 지났을 가능성이 큽니다. 공사 계약상 책임을 묻는 경우에도 제162조 제1항의 10년 시효를 따져 보아야 합니다. 매각을 진행 중이라면 위반건축물 표시와 구청의 요구 내용을 매수 측에 알리고, 원상복구 부담을 누가 질지 계약서에 분명히 적어 두세요. 2층 세입자들의 임대차 기간도 함께 확인해 두면 공사 일정을 정하는 데 도움이 됩니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.