전세권설정 없이 확정일자만 받고 회사와 전세계약해도 전세금이 보호되나요?

전세권설정등기를 하지 않아도 입주와 전입신고를 마치고 확정일자를 받으면 법적 보호를 받습니다. 회사가 잘못되어 집이 경매로 넘어가면, 이 요건을 갖춘 날보다 뒤에 생긴 권리자와 일반 채권자보다 먼저 전세금을 받을 수 있습니다. 다만 그보다 먼저 등기된 근저당 등이 있으면 그 권리보다는 뒤이므로, 계약 전에 앞선 권리를 확인하는 것이 핵심입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 같은 조 제4항은 집을 넘겨받은 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하므로, 회사가 집을 팔아도 새 주인에게 전세금을 받을 수 있습니다. 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받는다고 정합니다. 제3조의5는 경매로 임차권이 소멸하지만, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 그렇지 않다고 정합니다. 앞선 권리를 확인하는 방법도 법에 있습니다. 부동산등기법 제4조 제1항은 등기한 권리의 순위는 등기한 순서에 따른다고 정합니다. 주택임대차보호법 제3조의7은 임대인이 계약을 체결할 때 해당 주택의 확정일자 부여일과 보증금 등 정보, 그리고 국세와 지방세의 납세증명서를 임차인에게 제시하여야 한다고 정합니다. 제3조의6 제4항은 임대차계약을 체결하려는 사람이 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 그 집의 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등 정보를 요청할 수 있다고 정하므로, 같은 아파트의 다른 전세 계약 현황도 미리 확인할 수 있습니다. 미분양 아파트는 회사가 공사 자금 등을 위해 근저당을 설정해 두었을 수 있습니다. 계약 전에 등기사항증명서를 떼어 근저당이나 가압류가 있는지 보고, 있다면 그 금액과 아파트 시세를 비교해 보세요. 회사에 납세증명서를 요구해 세금 체납이 없는지도 확인해야 합니다. 대항력은 전입한 다음 날부터 생기므로, 잔금을 치른 날 바로 입주와 전입신고를 하고 확정일자도 같은 날 받으세요. 잔금일에 회사가 새 근저당을 설정하지 않는다는 약정을 계약서에 넣어 두는 것도 도움이 됩니다. 계약 전에 회사의 법인 등기사항증명서로 대표자를 확인하고, 계약은 대표자나 정식으로 위임을 받은 직원과 하세요. 계약서는 회사 명의로 작성하고 전세금은 회사 명의 계좌로 보내 기록을 남기세요. 계약서 원본과 입금 내역, 받은 납세증명서를 모두 보관하시기 바랍니다. 회사가 부도 나 집이 경매로 넘어가면 법원이 정한 배당요구 기한 안에 배당요구를 해야 하고, 그때까지 이사하거나 주민등록을 옮기지 않아야 합니다. 계약서에는 전세 기간과 전세금을 돌려받는 날짜를 분명히 적어 두세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.