불법증축 빌라를 산 뒤 시정명령, 건축주에게 매매계약 해제를 요구할 수 있나요?

베란다 증축이 불법이라는 사실을 모르고 샀다면 하자담보책임이나 착오를 이유로 계약 해제나 취소, 손해배상을 주장해 볼 수 있습니다. 다만 증축 사실은 알고 있었던 만큼 불법이라는 점을 알지 못한 데 과실이 없었는지가 쟁점이 되어 결과를 미리 단정하기는 어렵습니다. 이행강제금은 소유자에게도 부과될 수 있고, 들으신 5회라는 상한은 현행 건축법에는 없습니다. 건축법 제79조 제1항은 위반 건축물의 건축주·공사시공자·소유자·관리자·점유자 등에게 시정명령을 할 수 있게 하고, 제80조 제1항은 시정명령을 이행하지 않은 건축주등에게 이행강제금을 부과하며, 제5항은 1년에 2회 이내의 범위에서 조례로 정하는 횟수만큼 시정명령이 이행될 때까지 반복 부과할 수 있게 합니다. 제80조 제4항은 부과 문서에 이의제기 방법과 기관을 밝히도록 하고, 행정심판법 제27조 제1항은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 안에 행정심판을 청구하도록 정합니다. 민법 제580조 제1항은 매매 목적물에 하자가 있으면 계약 목적을 달성할 수 없는 경우 해제를, 그 밖에는 손해배상을 청구할 수 있게 하되 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 때는 예외로 하고, 제582조는 그 권리를 안 날부터 6월 안에 행사하도록 합니다. 제109조 제1항은 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있으면 취소할 수 있게 하되 중대한 과실이 있으면 예외로 합니다. 1번, 소유자인 질문자에게 이행강제금이 부과되면 부과 문서에 적힌 이의제기 방법에 따르거나 90일 안에 행정심판을 청구해 다툴 수 있습니다. 연면적(공동주택은 세대 면적) 60㎡ 이하 주거용 건축물이면 제80조 제1항 단서에 따라 금액의 2분의 1 범위에서 조례로 정한 금액이 부과되고, 시정명령을 이행하면 같은 조 제6항에 따라 새로운 부과는 즉시 중지되지만 이미 부과된 금액은 징수됩니다. 도시지역에서 허가 없이 건축한 행위에 대한 형사처벌 규정인 제108조 제1항 제1호는 그 건축물을 건축한 건축주와 공사시공자를 대상으로 합니다. 건축주가 이행강제금을 대신 내겠다면 그 약속을 서면으로 받아 두되, 건축주의 책임을 면해 주는 확인서에는 서명하지 않는 것이 좋습니다. 2번, 해제나 취소가 인정되면 민법 제548조에 따라 매매대금 2억원을 받은 날부터의 이자와 함께 돌려받을 수 있습니다. 등기비, 세금, 대출 조기상환수수료, 이사비용은 손해배상으로 인정되는지가 다투어지고, 정신적 피해까지 배상받을 수 있을지는 법원의 판단에 달려 있습니다. 하자담보책임은 불법증축 사실을 안 날부터 6월 안에 행사해야 하므로 시정명령을 받은 때를 기준으로 서둘러 건축주에게 서면으로 해제나 손해배상을 요구하세요. 매매 당시 증축 부분에 대해 들은 설명, 광고, 계약서 특약, 시정명령서와 계고서를 보관하세요. 원상복구 견적과 집값 하락에 관한 자료도 받아 두세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.