전세보증금 3천만원으로 2년 전에 갑과 전세계약을 했는데요. 갑이 얼마 전에 돌아가시고 갑의 자녀중 한명이 행방 불명이 되어서 아직까지 재산상속이 제대로 안되어 있는 상태입니다. 재산상속하는데 도장을 다 못 찍었다고 표현하시더라구요. 몇 년동안 연락이 안되는 상태라서 이번에 그냥 실종신고를 내버린다고 그러시더라구요. 저희가 이번에 다른 집으로 이사를 갈려고 하는데, 갑의 처와 자식들이 이 집을 팔려고 하고 있거든요. 근데 갑의 처는 저희가 이사를 가도 내 줄 돈이 없다고 해요. 이 집이 팔릴 경우, 저희 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있는 방법을 알려주시길 바랍니다. 2층주택이고, 1층에 주인아주머니와 아들이 살고 있구여. 저희는 2층에 살고 있답니다. 집이 팔리면 그 돈이 유산상속으로 갑의 처와 자식들에게 나뉘기 전에 저희가 전세보증금을 받을 수 있는건지, 아니면 도대체 누구한테 돈을 받아야하는건가요?
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집주인이 돌아가시면 보증금을 돌려줄 의무는 상속인들에게 넘어갑니다. 질문자가 입주와 전입신고를 마쳐 대항력을 갖추었다면, 집이 팔린 뒤에는 새 소유자가 임대인 지위를 이어받으므로 새 소유자에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 매매대금이 상속인들에게 나뉘기 전에 받으려면 매매 잔금 때 보증금을 정산하도록 미리 조건을 거는 것이 가장 안전합니다.
민법 제1005조는 상속인이 상속개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다고 정하므로, 보증금 반환 의무도 상속인들이 이어받습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생긴다고 하고, 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 받을 권리가 있다고 정합니다. 제4조 제2항은 임대차기간이 끝나도 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.
지금은 갑의 처와 자녀들이 함께 보증금을 돌려줄 의무를 집니다. 행방불명된 자녀 때문에 상속 정리와 매매가 늦어질 수 있는데, 민법 제27조 제1항의 실종선고는 부재자의 생사가 5년간 분명하지 않아야 법원이 할 수 있어 시간이 걸릴 수 있습니다. 집이 팔리면 매수인이 임대인 지위를 이어받으므로, 매수인이 보증금을 떠안는 대신 매매대금에서 보증금을 빼는 방식으로 거래되는 경우가 있습니다. 질문자가 이사를 가려면 잔금일에 보증금을 질문자에게 직접 지급한다는 내용을 매매계약에 넣어 달라고 상속인들에게 요구하세요.
이사 날짜가 다가오는데도 보증금을 받지 못하면 서두르지 마세요. 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 하고, 제5항은 임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃어도 이미 얻은 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 등기를 마치기 전에 주민등록을 옮기면 보호를 잃을 수 있으니 순서를 꼭 지키세요.
계약한 지 2년이 지났고 양쪽 모두 아무 통지를 하지 않았다면 계약이 같은 조건으로 갱신되었을 수 있습니다. 이 경우 제6조의2에 따라 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 해지 통지는 내용증명으로 보내고, 계약서와 확정일자, 보증금 입금 내역을 잘 보관하시기 바랍니다. 매매가 진행되면 매수인이 누구인지, 매매계약서에 임대차를 어떻게 처리한다고 적혔는지 확인을 요청하세요. 매수인이 보증금 반환을 떠안는 조건이라면 매수인과도 보증금 반환 날짜를 문서로 확인해 두는 것이 좋습니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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