3년전 1년 사글세로 계약을 했었고, 그 이후로는 전화상으로만 재계약을 했었는데, 지금 그 세입자가 행방이 묘연해요. 몇 달 전까지 사글세를 받은 상황이나 얼마 전(행방묘연)부터 단전 단수가 되었고, 그이후로 밀린 관리비를 내야하므로 빨리 찾아야 되는데, 계약서를 잃어버린관계로 이름 석자와 당분간 수신 정지된 핸드폰 번호밖에 알지 못합니다. 법무사에 의뢰를 하려고해도 주민번호와 내용증명을 보낼 주소가 있어야 된다는데 어떻게 해야 하나요. 그리고 얼마전에는 ○○경찰서에서 그 사람과 어떤 관계냐고 전화가 왔었는데 아마 그사람 거래처에서 행방불명신고를 했었나 봅니다. 보증금도 얼마 받아놓지 않은 상황이고해서 빨리 조치를 취해 짐을 빼게끔 해야되는데 난감합니다.
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세입자와 연락이 끊겼더라도 임대인이 직접 문을 열고 짐을 빼면 주거침입이나 재물손괴 문제가 생길 수 있습니다. 차임이 2기 이상 밀렸다면 계약을 해지하고, 건물을 비워 달라는 소송을 낸 뒤 판결로 강제집행을 하는 것이 안전한 순서입니다. 주소를 몰라도 공시송달로 절차를 진행할 수 있습니다.
민법 제640조는 건물 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있게 합니다. 제113조는 상대방의 소재를 과실 없이 알지 못하면 의사표시를 민사소송법의 공시송달 규정에 따라 송달할 수 있게 하고, 민사소송법 제194조는 당사자의 주소 등을 알 수 없는 경우 공시송달을 할 수 있게 합니다. 주민등록법 제29조 제2항은 본인이 아니어도 소송 수행상 필요한 경우나 채권·채무관계 등 정당한 이해관계가 있는 경우 주민등록표 초본 등을 신청할 수 있게 합니다. 민사집행법 제258조는 판결에 따라 집행관이 점유를 빼앗아 임대인에게 넘기도록 하고, 남은 짐은 채무자나 가족에게 넘기되 받을 사람이 없으면 채무자 비용으로 보관하며, 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 나머지를 공탁하도록 정합니다. 형법 제319조는 주거침입을, 제366조는 남의 물건을 손괴하거나 효용을 해치는 행위를 처벌합니다.
계약서가 없더라도 월세를 받은 통장 기록, 재계약 때 주고받은 문자나 통화 기록으로 임대차 사실과 연체 기간을 증명할 수 있으니 모아 두세요. 이름과 휴대전화 번호만 알더라도 소송을 진행하면서 법원 안내에 따라 주소를 확인하는 절차를 밟을 수 있고, 그래도 소재를 알 수 없으면 공시송달을 신청할 수 있습니다. 해지 의사도 소장에 적어 함께 전달하는 방법을 검토할 수 있습니다. 경찰서에서 연락이 온 것을 보면 행방불명 신고가 되어 있을 수 있으니, 그 경찰서에 임대인으로서 사정을 알리고 연락이 닿으면 알려 달라고 요청해 보세요. 세입자가 스스로 짐을 빼고 집을 돌려주겠다고 연락해 오면 날짜와 남은 짐 처리, 보증금 정산 방법을 서면으로 받아 두세요.
받아 둔 보증금으로 밀린 차임과 관리비를 모두 충당하기 어렵다면 소송에서 밀린 금액도 함께 청구하세요. 세입자와 연락이 닿지 않아 공시송달로 진행하면 기간이 더 걸릴 수 있으니 서둘러 준비하는 것이 좋습니다. 관리비는 세입자가 부담하기로 한 범위에서 청구할 수 있으니 관리비 부과 내역과 연체 기록도 함께 준비하세요. 법무사나 변호사에게 의뢰할 때는 세입자의 이름과 전화번호, 마지막으로 차임을 받은 계좌 기록, 경찰서에서 연락받은 내용을 정리해 가면 진행에 도움이 됩니다. 판결 전에는 짐을 함부로 버리거나 옮기지 말고, 집 상태와 짐을 사진으로 기록해 두세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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